土地と相続税
土地に対する相続税は、時価ではなく相続税評価額をもとに計算することになります。
土地の評価額を表す指標は複数ありますが、通常は路線価をベースとして計算するのが一般的です。
３つの評価額（公示地価、基準地価、路線価）
土地の評価額を表す指標には、大きく分けて公示地価、基準地価、路線価の３種類があります。
公示地価
いわゆる公示価格のことで、国が主体となって調査した価格で、１地点について不動産鑑定士２名以上が鑑定評価をしてその額をもとに決めるものです。
毎年１月１日時点に評価が行われて、３月下旬に発表されます。
基準地価
都道府県が行っている評価で、１地点に着き不動産鑑定士１名以上による鑑定評価をしてその額をもとに決めるものです。
毎年７月１日時点に評価が行われて、９月下旬に発表されます。
路線価
国税庁が行っている評価で、主に税金の計算において用いられる評価額です。
基本的には公示地価や実例価格や不動産鑑定士の鑑定評価などを考慮して決まります。
毎年１月１日時点に評価が行われ、７月１日に発表されます。
このように３つとも聞いたことがあるかと思いますが、それぞれ調査している機関が異なるため、評価額も微妙に異なることを覚えておきましょう。
相続税の計算においては、国税庁が発表している路線価をベースに計算していきます。
土地の評価方法の基本
相続税計算するにあたっての土地の評価を行う場合、土地の利用単位になっている１区画ごとに行うことがポイントです。例えば、自分の土地だとしても、一部だけ自宅で他を他人に貸借しているような場合については、別々に評価しなければなりません。
路線価の使い方
路線価とは道路ごとに付けられている値段のことで、土地が面している道路の路線価に土地の面積をかけて評価額を算出します。
例えば、路線価が15万円で土地の面積が200㎡だった場合、計算式は次のとおりです。
路線価15万円×土地面積200㎡＝3,000万円
これが相続税計算のもととなる土地の相続税評価額です。
ただ、同じ面積の土地でも形状や状況などによって実際の価値は大きく変わってきます。例えば、崖地の土地と平坦な土地があったとすると、たとえ面積が同じでも評価額が同じというのはちょっと変ですよね。
そこで、次のような土地については別途補正を加えて評価額を調整することになります。
・角地
・二方、三方、四方が道路
・不整形地
・間口が狭い
・奥行きが長い
・道路に面していない
・崖地
・私道
相続税の節税のポイント
土地の相続は相続税の計算において、最も金額に差が生じやすいといわれています。
というのも、先ほどご紹介した土地の形状や状況によって加える補正の具合が、税理士の判断によっても多少異なってくるからです。
例えば、相続税を得意としていない税理士に相続税申告を依頼した場合、こういった土地について補正率を使って評価額を引き下げられるということを知らなかったり、知っていても見落としてしまったりすることがあります。
税務署側は、評価額を高く申告する分には文句をいいませんし、むしろ「評価額高いですよ」とは教えてくれませんので、結果的に相続人が割高な相続税を知らず知らずのうちに納税させられていることも少なくありません。
相続税に強い税理士であれば、先ほどご紹介した補正要素以外にも細かな土地の特徴に応じて、評価額を引き下げられる合理的な根拠や計算方法を熟知しているので、限界まで合法的に相続税を節税できます。
実際、相続税に強い税理士とそうではない税理士とで相続税額に大きな差が生じることがあるので、昨今では相続税のセカンドオピニオンという言葉も出てきているくらいです。
セカンドオピニオンとは、相続税申告をし終わった人を対象に相続税に強い税理士が行っている業務で、土地の評価額などを独自に再計算して申告した金額よりも低くできる場合に、その金額で更正をして過払いになっている相続税を取り戻すという手続きのことをいいます。
実際、かなりの金額が還付されることもありますので、すでに申告が終わっている方でも、先ほどご紹介したような土地を相続した方は、一度セカンドオピニオンを利用してみてもいいでしょう。
まとめ
路線価を用いた土地の評価額の計算は、一見すると単純な計算式ですが、土地の持つ個別の要素を土地の評価額に反映させようとすると、ある程度の実務知識が必要になってきます。
評価額次第で相続税が大きく変わってきますので、土地の相続についてはできるだけ税理士に相談したほうがいいでしょう。