等価交換とは？
等価交換の税金について解説する前に、まず等価交換について触れておきたいと思います。
等価交換とは、土地の所有者がデベロッパーなどに土地の全部または一部を提供して建物を建ててもらい、提供した土地の価格に相当する建物の区分所有権を取得するというやり方のことを言います。
具体的にいうと、新築の分譲マンションが売りに出された際に、最上階の広めの部屋がパンフレット上「非分譲」と記載されていることがありますが、これはその分譲マンションが建っている土地のもともとの所有者が土地をデベロッパーに提供することで、最上階の部屋の所有権と等価交換しているからです。
要するに、地主は大切な土地を手放す一方で新築のきれいなマンションの一室を手に入れることができるのです。
等価交換には主に次の2種類があります。
・全部譲渡方式
地主が所有している土地の全部をデベロッパーに譲渡して、その価格に相当する建物の区分所有権を取得する方式です。この場合、土地の名義をデベッロッパーに移転したうえで建物の建築工事が始まり、完成した段階で提供した土地の価格に相当する区分所有権を地主名義に登記します。つまり、所有権の先渡しになるので建物が完成して登記が完了するまで地主は一定のリスクを負う点に注意が必要です。
・部分譲渡方式
地主が所有する土地の一部をデベロッパーに譲渡する方式です。
この場合、土地の所有権は地主のままで建物の建築工事を開始します。つまり、建物部分の土地はデベロッパーと地主の共有状態になるのです。その後建物が完成したら一部の土地所有権をデベロッパーに譲渡してその価格に相当する区分所有権を地主名義で登記します。このように、区分所有権が手に入るタイミングまで土地の所有権を留保できるので、全部譲渡方式よりも地主側のリスクが少ないという特徴があります。
土地を等価交換した場合の「譲渡所得税」という税金
土地などの不動産を等価交換した場合には、等価交換対象の資産の譲渡によって利益が生じたものとみなされ、譲渡所得税という税金が加算されます。
譲渡所得税とは、土地などの資産を売却して得た利益である譲渡所得に対して課税される所得税のことをいいます。通常は譲渡価額から譲渡費用などを差し引いて算出しますが、土地の等価交換においては、金銭の授受は行われないのが一般的です。そのため、譲渡所得税を課されても、税金を支払うための金銭がない場合もあります。
そこで、土地の等価交換において一定の条件を満たした場合、土地の譲渡はされなかったものとみなして譲渡所得税の課税を繰り延べられるという特例が用意されています。これが「固定資産の交換の特例」です。
固定資産の交換の特例が適用される条件とは
固定資産の交換の特例は、次の条件を満たすことで適用されます。
１：等価交換される土地が固定資産である
不動産業者などが販売用に取得している土地は固定資産ではなく棚卸資産であるため、条件から外れることになります。
２：同じ種類の不動産同士の等価交換でなければならない
土地なら土地、建物なら建物との等価交換でなければ、固定資産の交換の特例は受けられません。
３：当該固定資産を保有している期間に関するものである
等価交換しようとしている土地を保有している期間は、1年以上でなければならないとされています。
４：等価交換しようとしている固定資産の取得の経緯
等価交換をしようとしている土地が、当初から等価交換を目的として取得した土地ならば、固定資産の交換の特例は適用できません。
５：等価交換する固定資産をこれまでと同じ用途で使用する
例えば、居住用として使用していた土地なら、等価交換後も引き続き居住用の土地として使用する必要があるということです。
６：等価交換で譲渡する固定資産の時価と、等価交換によって新たに取得する固定資産の時価との差額
差額は、いずれか高い方の時価の20％以内に収まっていなくてはならないとされています。差額が20％を超えると、固定資産の交換の特例は適用できなくなります。
固定資産の交換の特例は、譲渡によって譲渡益が発生しなかった場合には適用されません。
土地を等価交換した場合の「不動産取得税」という税金
土地の等価交換をしたことで土地や建物を取得したものの、金銭の授受がなされていない場合でも、不動産取得税という税金がかかります。
この税金は、所有権移転登記をするかしないかに関係なく発生する税金です。不動産取得税を逃れようとして、登記をしようとしない人が出ないように考慮された結果です。
不動産取得税の税金額計算は、次の式で求められます。
「不動産の価格（課税標準額）× 税率（4%）＝ 不動産取得税額」
不動産の価格は、固定資産課税台帳に記載されている価格を参考にします。平成30年3月31日までに取得した土地であれば、軽減税率である3％が適用されます。
土地を等価交換した場合の「不動産取得税」という税金
土地の等価交換をしたことで土地や建物を取得したものの、金銭の授受がなされていない場合でも、不動産取得税という税金がかかります。
不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を購入した時に課税される地方税で、購入した不動産の所在地を管轄する都道府県から納税通知書が送られてきます。
この税金は、所有権移転登記をするかしないかに関係なく発生する税金です。不動産取得税を逃れようとして、登記をしようとしない人が出ないように考慮された結果です。
不動産取得税の税金額計算は、次の式で求められます。
「不動産の価格（課税標準額）× 税率（4%）＝ 不動産取得税額」
不動産の価格は、固定資産課税台帳に記載されている価格を参考にします。平成30年3月31日までに取得した土地であれば、軽減税率である3％が適用されます。
土地を等価交換した場合の「印紙税」という税金
各種契約書を作成する際や申請書の提出の際には、印紙税という税金も必要です。平たく言えば、収入印紙の購入費用が印紙税という税金に相当します。手続きの内容や取引される金額によって、印紙税の税金額は変動します。
まとめ
土地を等価交換する場合には、譲渡所得税、不動産取得税、印紙税という税金がかかります。譲渡所得税は利益が出ない限り支払う必要のない税金となります。
土地の等価交換は、通常の不動産売買に比べてお金の金額が目に見えて動くわけではないため、税金を計算しにくいという特徴があります。ただ、一度でも等価交換の手続きを進めてしまうと、後で予想以上の税金が課税されることが分かったとしても手遅れです。
そのため、土地を等価交換する際には、事前に税理士や税務署に相談して税金がどのように課税されるのかについて、事前に確認することをおすすめします。