等価交換で不動産を「譲渡」する場合の税金
不動産を等価交換によって譲渡する場合は、「所得税」と「住民税」という2種類の税金がかかってきます。
個人が不動産の等価交換取引をした場合の所得は、所得の種類の中の「土地・建物の譲渡所得」に分類されています。
等価交換による譲渡所得に対して課税される所得税と、住民税の税金額の計算方法には、2種類があります。
税金の計算方法が2種類あるのは、不動産を等価交換によって譲渡した年の1月1日時点で当該不動産の所有期間が5年以上の長期なのか、5年以下の短期なのかによって、次のように税率が異なるためです。
1. 長期譲渡所得
所得税率・・・譲渡所得の15％
住民税率・・・譲渡所得の5％
2. 短期譲渡所得
所得税率・・・譲渡所得の30％
住民税率・・・譲渡所得の9％
※平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。
5年以下の短期で所有していた不動産を等価交換する場合は、かかる税金の税率が高くなります。
租税特別措置法第31条の2では、不動産を国へ譲渡した場合や、特定の宅地造成また住宅建設などのために長期所有していた土地を譲渡した場合などに、税金の負担を軽減するための特例が定められています。
しかし、不動産を等価交換によって取引した場合や、他の特別控除を適用されている場合には利用できないこととなっています。
所得税と住民税は、一般の売買によって不動産を譲渡する場合でも、等価交換によって不動産を譲渡する場合でも、変わらず課税される税金です。
不動産を等価交換で譲渡しようと検討する場合には、こうした税金面の事情も念頭に置いておくことが重要と言えます。
等価交換で不動産を「取得」する場合の税金
次に、等価交換によって不動産を取得する場合にかかる税金について考えましょう。等価交換で不動産を取得する場合は、4種類の税金が課税されます。
印紙税
契約書などの書類を作成する際に必要になるのが、収入印紙です。不動産の等価交換取引でも、契約書などに収入印紙を添付することで印紙税という税金を納めることになります。
印紙税に不足があった場合や、印紙税を納めなかった場合には、本来納めるべき税金額の3倍の税額加算がなされますので注意しましょう。不正行為とみなされた場合には1年以下の懲役、または20万円以下の罰金に処せられます。
不動産の等価交換において納めることになる実際の印紙税の税金額は、等価交換で取引する不動産の契約金額によって異なります。期間を定めて施行されている特例税率などによっても変動する場合があります。
登録免許税
等価交換によって不動産を取得した場合には、所有権移転登記を行う必要があります。登録免許税は、所有権移転登記の際に納めることになる税金です。
等価交換によって不動産を取得した場合の登録免許税の税率は、不動産価額の20／1000となっています。軽減税率によって、税率が下がる場合があります。
不動産取得税
売買や交換によって不動産を取得した人に対し、各都道府県が課す税金です。所有権移転登記は、税金を課税するための単なる手がかりに過ぎないため、登記が済んでいるか否かに関係なく、不動産取得税は課されます。
不動産取得税という税金は、不動産所有権を取得したことに対して課税されるものです。等価交換によって取得したのが借地権の場合は、不動産取得税は課税されません。
ただし、借地していた土地の所有権を取得した場合には、税金がかかってきます。課税価格は、当該不動産の更地価格と同等です。
消費税（地方消費税）
等価交換によってマンションや住宅などの不動産を取得した場合には、一般的な買い物と同様に消費税が課されます。
平成30年3月現在では、課税価額に消費税率の8％をかけたものが税額となります。8％のうちの1.7％は、地方消費税となります。土地や借地権は消費税の課税対象ではありませんので、消費税の課税はありません。
まとめ
等価交換によって不動産を譲渡する場合や、等価交換によって不動産を取得する場合も、様々な税金が関係してきます。
税金の負担を軽くするための特例措置も多様なので、適用できる可能性のある制度がないか、よく調べてみることをお勧めします。