等価交換とは？
そもそも、不動産における等価交換とは、何のことを指しているのでしょうか？
不動産の等価交換は、不動産（多くの場合は土地）の所有者が等価交換取引を行う建築業者などに不動産を譲渡し、建築業者の費用負担のもとで建築された建物の床面積および敷地面積の一部について、提供した不動産と等価になる分を与えてもらうというものです。
提供した不動産の価値が高ければ高いほど、等価交換で建築された建物のうち、たくさんの面積を取得できます。
不動産の所有者にとっての等価交換は、土地を完全に手放すことなく住み続けることができ、自己資金を出すことなく新築の建物を建てられるという大きなメリットを含んでいます。
等価交換による相続対策が必要なのは、相続税だけではない
平成27年度には相続税の大改正があり、基礎控除額が大幅に減額されるなどの間接的な増税がなされています。
そのため、不動産の相続対策として考えるべきなのは相続税対策であるというイメージがあるかもしれません。
しかし不動産を持つ地主は、相続税以外にも不動産所得税、贈与税、不動産物件にかかる固定資産税、住民税など、たくさんの税金について考える必要があります。
等価交換によって遊休地をマンションなどの賃貸不動産に変えることは、様々な税金の節税対策として有効です。等価交換には他にも、続く部分で紹介するような種々のメリットがあります。
不動産の等価交換による家賃収入で、納税資金の準備が可能になる
等価交換取引の流れは、遊休地や老朽化した建物が建つ土地を建築業者に譲渡し、建築業者の費用負担で新築物件を建ててもらうというものです。
地主が提供した土地の価額に見合った分だけ、等価交換で建った新築物件内の区分所有権を還元してもらえます。
等価交換で提供した土地の価額が高ければ、広範囲の所有権を受け取ることができるため、賃貸用として活用する方法も検討できます。
不動産がからむ遺産相続では、たくさんの税金の納税が必要になるので、等価交換物件によって家賃収入を生み、納税資金を用意しておくことは相続人にとって有益なことになります。
遺産が不動産しかない場合は、等価交換で円満相続が可能になる
不動産をたくさん持っているが現金はないという地主は少なくありません。
遺産相続においての不動産は、対等に分けることがほぼ不可能な遺産です。分けられないので、相続人のうちのひとりだけが不動産を相続したり、相続人それぞれが別々の不動産を相続したりすることになります。
もし不動産がひとつしかなければ、相続人は取り合いをするかもしれません。不動産が数個あって相続人全員に分けられるとしても、その価値はまばらで均一ではないため、価値が低い不動産を相続した相続人が不公平感を抱き、揉め事が起こる可能性もあります。
相続される不動産が一筆の土地であれば、相続人の人数分に分ける「分筆」を行うことで、公平に分けることも可能です。
ただし、分筆のためには高額な測量費が必要になることや、小分けした土地では実質的な利用価値が低いということもあり、不動産相続における解決策としては弱いものでしょう。
建物の形の不動産が相続される場合も、遺産分割は困難です。建物は土地のように、均等に分筆することができません。相続人の家がすでにあるなら、放置されることになる可能性もあります。
しかし相続した以上は、相続人に管理責任がのしかかってきます。実際に利用することのない不動産の管理のために、時間や費用をかけることになるのです。
等価交換取引によって空地に賃貸マンションや貸しビルを建設しておくなら、遺産相続での遺産分割も容易になりますし、相続人にとっても使い道が多様な資産となります。
等価交換で建てられるマンションやビルは往々にして一般的な建物よりも頑強で、耐久性の高い構造になっています。等価交換のマンションやビルに相続人が居住しないために売却をする場合でも、等価交換物件は買い手が見つかりやすい優良物件となるでしょう。
まとめ
等価交換によって、相続人にメリットのある遺産相続が可能になります。等価交換には節税効果だけでなく、スムーズな遺産分割のための効果や、納税のための資金を備える効果もあります。
これらを総合的に考えてバランスの良い等価交換取引を行うなら、最善の相続対策を講じることができるでしょう。