土地の相続で覚えておきたい小規模宅地等の特例とは？

土地を相続するなら相続税について考えておく

相続により財産を取得した場合には、相続税がかかることがあります。相続税がかかるかどうかは、相続ごとに決まります。亡くなった人の財産が、次の計算式で算出される基礎控除額を超える場合には、相続税がかかることになります。

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

たとえば、法定相続人が３人の場合基礎控除額は4,800万円ですから、相続財産のトータルの額が4,800万円を超えるなら、相続税がかかることになります。

土地は数千万円以上することが多いですから、相続財産の中に土地が含まれれば、相続税の課税対象となってしまうケースが多くなります。

相続における土地の評価方法には、路線価方式や倍率方式があります。宅地の場合には、路線価があるところでは路線価方式で評価し、路線価がない地域では固定資産評価額に一定の倍率をかけた倍率方式で評価するというルールがあります。

路線価は、市場で売買される価格よりは低いとはいえ、やはり土地の価格は高額です。自宅の土地が高額に評価されてしまうと、相続税の納税のために自宅を売却しなければならない可能性もあり、相続人にとっては酷です。

こうしたことから、自宅の敷地などについては、土地の相続税評価額を下げられる「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」（小規模宅地等の特例）が用意されています。

小規模宅地等の特例は、相続または遺贈により居住用宅地、事業用宅地、不動産貸付用宅地等に該当する土地を取得した場合、一定の面積までの部分は通常の評価額から一定割合を減額できるというものです。

なお、相続税の計算の際には、相続開始前３年以内の生前贈与や、相続時精算課税による贈与により取得した財産も相続財産に加算しますが、これらの生前贈与については小規模宅地等の特例は適用できません。

特定居住用宅地等に該当する土地は、最大330平方メートルまで、評価額が80％減額になります。特定居住用宅地とは、次のような土地です。

①被相続人の居住の用に供されていた宅地等のうち次のイ、ロ、ハに該当するもの

イ　配偶者が取得したもの

ロ　被相続人の同居親族が取得し、申告期限まで引き続き所有し、居住しているもの

ハ　被相続人に配偶者・同居親族がいない場合で、過去３年間持家がない親族が取得し、申告期限まで引き続き所有しているもの

②被相続人と生計を一にしている親族の居住の用に供された宅地等のうち、被相続人と生計を一にしていた親族が取得し、申告期限まで引き続き所有し、相続開始前から申告期限まで引き続き居住しているもの

土地が「特定事業用宅地等」の要件に該当する場合、400平方メートルまでが80％減額になります。

土地が「特定同族会社等事業用宅地等」の要件に該当する場合、400平方メートルまでが80％減額になります。

貸付事業用宅地等（アパート、マンション、賃貸ビルなど不動産貸付事業用の土地）については、200平方メートルまで、50％減額になります。

小規模宅地等の特例の適用を受けることにより、土地の評価額が下がり、相続税額がゼロになるケースもあります。

特例適用で相続税額がゼロになった場合には、相続税の納付は必要ありませんが、相続税の申告は必要です。小規模宅地等の特例を利用したい場合には、相続税の申告を必ず行うようにしましょう。

小規模宅地等の特例は、遺産分割が終わっていなければ利用することができません。相続税の申告期限までに遺産分割が終わっていない場合には、特例を適用しないまま、申告・納税を行う必要があります。

なお、「申告期限後３年以内の分割見込書」を提出した上で、申告期限から３年以内に遺産分割を終わらせることができれば、特例の適用が受けられるように更正の請求をして、税金の還付を受けることができます。