相続対策１. 現金をマンションに換える
相続財産は、そのままの価値に対して相続税を課税されるものもあれば、「評価額」を算出して相続税の計算根拠とするものもあります。
例えば、現金などの誰が見ても価値が明らかなものは、そのままの価値で相続税を課税されます。当たり前ですが1,000万円は1,000万円、１億円は１億円の価値があります。
相続税の基礎控除以外に、現金にかかる相続税を節税するための方法はほとんどありません。そのため、相続財産のうち、現金の割合が多い人は、一部の現金をマンションなどの不動産に換えておくことが相続対策として有効になります。
マンションの建設費用として現金を支出することで、相続財産を減らすことができますし、マンションなどの賃貸物件が建っている土地の評価額は減額されるからです。
評価額が減るのは、マンションが建っている土地が「貸家建付地」となり、そこに住む借家人の存在が考慮されるためです。貸家建付地の評価額は、次の計算で求めます。
「自用地としての評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）＝評価額」
借家権割合は、全国一律で30％と定められています。
評価額が減るのは、マンションの建物部分も同様です。マンションなどの賃貸物件の家屋は、一般の家屋の評価額から借家人の借家権相当額を控除した上で評価されます。
通常、借家権割合は30％なので、マンションの建物は一般家屋の70％の評価額で計算されることになります。なお、課税時期に賃貸されていない部分（空き部屋）がある場合は、実際の賃貸割合を反映させた評価がなされます。
相続対策２. 土地とマンションを等価交換で取引する
相続財産に土地が多いのであれば、等価交換でマンションを建てておくことも相続対策になります。土地の評価額は路線価などの価格がそのまま反映され、評価減の手段もほぼないため、相続税が高額になります。
土地に等価交換したマンションが建てば、前述の貸家建付地など、評価減のできる不動産となるため、相続税を節税するための相続対策として有効です。
ただし、土地とマンションを等価交換するためには、その土地が利便性の良い場所にあることや、土地がある区域に建設規制がないこと、マンションデベロッパーが建設のOKを出してくれることなど、解決すべき課題が多くあります。
相続対策３. 生前贈与で子どもにマンションを贈る
生前に、空き地にマンションを建てたり、すでに所有しているマンションを子どもに贈与したりすることも相続対策になります。相続財産を減らすと共に、子どもが納める相続税の納税資金を用意するという点での相続対策です。
被相続人となる親がマンションなどの収益物件を所有している場合、家賃収入が入ってくるため、親の財産は増え続けます。親の財産が多くなればなるだけ、子どもが払う相続税も高額になってしまうため、相続対策が必要です。
そこで、生前の早いうちにマンションを子どもに贈与すれば、親の相続財産を減らすことができ、子どもは家賃収入を得て相続税の納税資金を準備できるため、効率の良い相続対策となります。
よくあることですが、マンションを贈与したいがまだローンが残っているということがあります。
ローンなどの債務を伴う贈与は「負担付贈与」と呼ばれ、相続税評価額から債務の額を差し引いて評価することが可能です。差し引くことのできる債務には、マンションの入居者から預かっている敷金も含まれます。
ちなみに、相続対策として贈与したマンションが負担付贈与の場合、相続税評価額からの差し引きとなりますが、土地や家屋の負担付贈与では通常の取引価格からの差し引きとなります。
相続対策としてのマンションの贈与は、「相続時精算課税」という制度を利用して行うことができます。名前の通り、相続が発生した後に相続財産として課税されることになる贈与です。
相続税評価額が減るなどの直接的な節税効果はありませんが、相続対策として高額の財産を生前に移動させられることや、相続発生後も贈与時の時価で評価されるなどのポイントがあるため、相続対策に取り入れることができます。
相続時精算課税においては、地価が上昇している地域や開発途上地域などのマンションを相続対策として生前贈与すれば、相続発生時には、その時点での評価額よりも安い評価額で課税される可能性もあり、間接的な相続対策となります。
まとめ
相続税節税のための相続対策としては、評価額が高額な財産の場合、納税資金を準備するためにマンションを上手に活用して、相続対策を行えます。
なお、相続対策としてマンションを建てることを検討する場合は、賃貸経営のリスクや手間も考慮して決定しましょう。