土地の評価額計算の３大要素
土地の評価額は、以下の３つの要素に影響を受けます。
１．路線価
路線価とは、ある道路の両側の土地の価格について、国税庁が定めている基準です。路線価は全国の主要道路にのみ設定されているため、郊外の土地には設定がない可能性があります。
路線価の設定のない道路に面する土地は、倍率方式で評価額を計算します。評価倍率も、国税庁が地域ごとに定めている基準です。
２．地目
地目とは、土地の用途や種類を表すものです。例えば、宅地、畑、山林、牧場などが地目となります。
３．地積
土地の面積のことです。どんな地目の土地でも、広いほど評価額は高額になります。
宅地を相続する場合の評価額計算
宅地とは、住居や事業用地として使用される土地のことです。宅地の評価方法は、路線価方式または倍率方式で行い、相続予定の宅地が路線価のある道路に面している場合には、路線価を調べます。
路線価による評価額計算は、以下の通りです。
「路線価 × 土地の面積」
路線価は、標準的な宅地を想定した場合の価格基準です。現実の宅地は立地や形状の点で標準的なものばかりではありませんから、路線価から計算される評価額に対し、現状に応じた調整が必要になってきます。
この調整は「画地調整」と呼ばれるものです。画地調整には、土地の評価額を上げるものもあれば下げるものもあります。
おもな調整項目には、次の通りです。
側方路線影響加算
正面と側面に道路がある宅地は、２つの道路に接しているため、利便性が高いとされています。一般的に「角地」と呼ばれる土地が該当するでしょう。一方だけが道路に接している標準的な宅地よりも、評価額は増額となります。
奥行価格補正
土地の奥行が長い、または短い宅地は、建物の建築などの点で制限が生じることから、評価額は減額されます。
不整形地補正
三角形、台形などの形がいびつな宅地は「不整形地」と呼ばれており、宅地としての利便性は低いことから、評価額は減額となります。
相続予定の土地に路線価がない場合には、土地の固定資産税評価額に倍率をかけて計算します。路線価での計算と違い、倍率方式での評価額計算の場合は、原則として画地調整などの補正はありません。
なお、倍率方式で計算する場合は、必ず基準年度の固定資産税評価額を確認するようにしましょう。
借地権を相続する場合の評価額計算
誤解されがちな点ですが、借地権の相続にも相続税がかかります。借地権とは、建物を所有する目的で土地を借りる権利のことを言います。
相続予定の土地が、借地権によって借りている土地の場合は、次のように計算します。
「宅地としての評価額 × 借地権割合」
借地権割合は、路線価図または評価倍率表を見ると確認できます。
借地権に関係して間違えやすいのは、親の土地に子供が家を建てて住んでいるケースです。このような場合、子供が親に地代を払っていないこともよくあります。
無償で土地を利用している状態のことは「使用貸借」と呼ぶため、借地権を持っていることにはなりません。相続予定の土地が上記のようなケースであれば、借地権ではなく、宅地として評価することになります。
貸宅地を相続する場合の評価額計算
借地権の逆で、他人から地代をもらって貸している状態の土地のことを、貸宅地と言います。
貸宅地の評価額は、次の計算方法で算出します。
「宅地としての評価額－借地権の価額」
相続予定の土地にアパートやマンションが建っており、入居者がいる場合には、貸家建付地として次のように計算します。
「宅地としての評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」
農地を相続する場合の評価額計算
田んぼや畑などの農地を相続する場合には、相続する農地の区分を確認しましょう。農地は、「純農地」「中間農地」「市街地周辺農地」「市街地農地」の４種類に分類されています。
純農地と中間農地の計算方法は倍率方式で、次のように計算します。
「固定資産税評価額 × 倍率」
市街地農地の計算方法は、宅地比準方式、または倍率方式です。
宅地比準方式の場合は、次のように計算します。
（宅地とした場合の1㎡価額－1㎡あたりの造成費）×農地の面積
また、市街地周辺農地は、次のように計算します。
「市街地農地とした場合の評価額×80％」
まとめ
今回解説してきたのは、土地のおおよその評価額を計算する方法です。土地の条件は千差万別ですから、正確な評価額を計算したい場合には専門家に依頼しましょう。相続と不動産、両方の分野に明るい税理士を頼るのがお勧めです。