マンションを相続した後に売却した場合の税金について

マンションを相続した後に売却したら相続税はどうなる？

相続といえば、真っ先に思い浮かべる税金は、相続税でしょう。相続税は、人の死亡を原因とする財産の移転があったときに発生する税金です。

相続税は、相続により財産を取得した人にかかります。ただし、相続があれば、必ず税金が発生するわけではありません。税金がかかるかどうかは相続財産全体の額を基準に考えます。

亡くなった人の残した財産が相続税の基礎控除額を超える場合には、財産を相続した人に税金がかかります。基礎控除額の計算式は以下になります。

相続税の基礎控除＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

相続したマンションをすぐに売却して手ばなしても、相続税の課税を逃れられるわけではありません。

相続税の課税時期は、相続により財産を取得したときです。遺産分割でマンションを相続することに決まった場合でも、相続開始時に遡って効果が生じることになるため、相続開始時にマンションを取得したことになります。

なお、小規模宅地等の特例の要件をみたしているケースでは、相続税の申告期限までにマンションを売却してしまうと、特例の適用が受けられなくなることがあります。焦って売却しない方が、相続税は節税できることもありますから注意しておきましょう。

マンションなどの不動産を相続するときには、相続登記をして名義変更を行います。相続登記をするときには、登録免許税がかかります。登録免許税とは、登記、登録、免許、許可などの際に課される税金です。

相続したマンションを売却する場合にも、一旦、相続人名義に変更しなければなりませんから、登録免許税は必ず払うことになります。

税金の多くは、課税標準に税率をかけて計算します。不動産の登録免許税を計算する際には、固定資産評価額が課税標準になります。所有権移転登記の場合、税率は登記原因によって変わり、相続では0.4％となっています。

相続登記の登録免許税の計算式は、次のようになります。

固定資産評価額×0.004＝登録免許税額

なお、固定資産評価額は1,000円未満を切り捨て、登録免許税額は100円未満を切り捨てます。また、固定資産評価額及び税額が1,000円未満の場合には、1,000円となります。

相続したマンションを売却するときには、買主と売買契約書を取り交わします。売買契約書には印紙税が課税されるため、収入印紙を貼って税金を納めます。印紙税は、取引等に関連して作成される文書に課される税金です。

不動産の売買契約書にかかる印紙税額は、契約金額によって変わります。たとえば、500万円超1,000万円以下の場合には１万円、1,000万円超5,000万円以下の場合には２万円になります。

なお、2020年３月31日までに作成される契約書については、印紙税の軽減措置が設けられています。

譲渡所得税は、マンションなどの財産を売却した際に発生する売却益（譲渡所得）に対して課される税金（所得税および住民税）です。

相続したマンションの場合、被相続人が購入したときの価格よりも売却時の価格の方が高ければ、譲渡所得が発生していることになり、譲渡所得税の課税対象になります。

税金がかかるかどうかの基準となる課税譲渡所得は、次の計算式で計算します。

課税譲渡所得金額＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

被相続人がマンションを購入したときの価格です。相続時に相続税を払ったケースでは、マンションの売却が相続税申告期限から３年以内の場合に限り、払った相続税の一部を取得費に加算できます。

マンションの売却の際にかかった経費になります。不動産会社に支払った仲介手数料などが該当します。

相続したマンションを自宅としていた場合には、居住用財産の売却となり、3,000万円の特別控除が受けられます。

譲渡所得税は、マンションを売却した翌年に確定申告して納税する必要があります。売却益が発生していなければ申告は不要ですが、3,000万円の特別控除により税金がかからないケースでは申告が必要です。