不動産を相続したらいつまでに何をしなければならない？

遺産分割協議や相続税の申告・納税はいつまで？

相続人が自分だけなら、亡くなった人の不動産は当然に自分が相続します。しかし、他にも相続人がいれば、他の相続人の了承を得ず、自分だけが不動産を相続することはできません。

相続人が何人もいる場合には、全員で話し合いをし、誰が不動産をもらうかを決める必要があります。遺産分けの話し合いは、遺産分割協議と呼ばれます。

遺産分割協議には、いつまでという法律上の期限はありません。しかし、相続税がかかるケースでは、遺産分割により税額が確定するため、申告期限までに遺産分割協議を終わらせるのが原則です。

相続税の申告時に遺産分割が終わっていない場合には、法定相続分で相続したものと仮定して申告します。ただし、申告期限から３年以内に遺産分割が終われば、払い過ぎの税金は還付してもらえます。

相続税がかかる場合、申告期限は相続開始を知った日の翌日から10か月以内となっています。期限に遅れると、無申告加算税を課されてしまいます。

相続税は、遺産の額が基礎控除額を超える相続のケースで、遺産を取得した人にかかります。基礎控除額は、法定相続人の人数によって変わります。

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

相続税を計算し、税額が発生する場合には、申告期限までに、申告だけでなく納税も完了させる必要があります。納税が期限を過ぎてしまうと、延滞税などのペナルティを課されてしまいます。

不動産を誰が相続するかが確定したら、不動産の名義変更を行います。不動産は法務局で登記されているため、名義変更は法務局に申請します。相続による不動産の名義変更のことを相続登記と言います。

不動産の相続登記には、いつまでという期限はありません。法律上、相続登記を必ずしなければならない義務はないからです。

しかし、不動産が亡くなった人の名義のままになっていれば、登記事項証明書を取得しても、現在の所有者がわかりません。相続登記はできるだけ早くすませておくべきです。

不動産の相続で、いつまでも登記しないで放置しておくと、不動産を売りたくなったときにすぐに売れないというデメリットがあります。また、相続登記しない間に次の相続が発生すれば、誰が所有者なのか、さらにわからなくなってしまいます。

相続登記を行って不動産の名義変更をするときには、登録免許税がかかります。登録免許税は、通常は登記申請書に収入印紙を貼って納めるため、登記申請時までに準備しておきましょう。

相続した不動産を売却する場合、タイミングによって節税ができることがあるため、注意しておきましょう。

亡くなった人の自宅の土地を相続したときには、土地の評価額を８割減額できる小規模宅地等の特例を使える可能性があります。

特例の適用には要件がありますが、配偶者以外が土地を取得した場合には、申告期限までの保有が必要です。相続した土地を焦って売却すると、相続税が高くなってしまうことがあります。

相続した不動産を売却したときに、譲渡所得（売却益）が発生していれば、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税も、売却のタイミングで変わってくることがあります。

譲渡所得は、売却金額から取得費（被相続人の購入時の金額）や譲渡費用（売却の経費）を差し引いて出します。相続税の申告期限から３年以内に売却すれば、払った相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。

また、譲渡所得は、不動産の所有期間によって、短期譲渡所得（５年以下）と長期譲渡所得（５年超）に分かれ、長期譲渡所得の方が低い税率となります。

相続した不動産は被相続人の所有期間を引き継ぐことができますが、所有期間が５年以下の場合には、５年を超えるのを待ってから売却した方が得になります。

譲渡所得税は、不動産を売却した翌年の２月16日から３月15日までの間に確定申告をして納税します。