不動産を子供に相続させる場合は、子供同士のバランスを考慮する
子供が２人以上いるような場合においては、将来相続が発生した際に相続人が複数になるため、それぞれのバランスをとることが重要です。不動産が子供の人数分、しかも同じ価値のものが揃っていれば問題ありませんが、通常そのようなことはありえません。
仮に、子供が３人いた場合、相続させる予定の不動産も含めて３人公平になるように配慮しておかないと、相続が発生した際に子供同士で骨肉の争いをしてしまう可能性があります。
子供に不動産を相続させる際には、次の２つのうちいずれかの方法がおすすめです。
方法1：不動産を売却して現金を子供がわける「換価分割」
将来的に相続が発生した際に、不動産を売却して現金化し、その現金を子供の人数分で割って相続するという方法です。不動産を相続するものの、売却して現金化して分けるので、実質的には預金を相続するケースと変わらず、紛争が生じにくくなります。
「どうせ売却するのであれば、生前に売却して現金化しておけば良いのでは？」
と思うかもしれませんが、相続の場合は預金で相続するよりも、不動産のまま相続したほうが、相続税の課税対象となる相続税評価額が低く抑えられるため、相続税の節税になるのです。
よって、よほど高額で売却できるようなケースを除けば、あえて生前に不動産を売却して現金化する必要はないでしょう。
方法2：不動産を残しつつバランスをとる「代償分割」
相続財産である不動産が自宅で、子供のうちの誰かが住んでいるような場合については、売却して現金をわける換価分割の手段がとれない可能性があります。そのような場合におすすめなのが、「代償分割」です。
仮に、不動産が自宅だけで子供2人が相続人だとします。
子供Aは不動産に居住しており、不動産の相続を希望している一方、子供Bは不動産を売却して現金をわける換価分割を希望している場合、子供Bに納得してもらうために、不動産の価値と同等の現金を子供Aが子供Bに支払うことで、子供Aが単独で不動産である自宅を相続する方法を「代償分割」といい、子供Aが支払う現金のことを「代償金」といいます。
不動産の他にも現預金などが相続財産として残っているようであれば、それらも含めて相続分を計算し、それでも不足する分について代償金で支払って、子供の不公平感を修正するのです。
ただし、代償分割を実現するためには、代償金にあてるための現金がなければなりません。そこで、代償金の準備金として、生命保険を活用する方法があります。
保険金の受取人を、不動産を相続させたい子供に指定して加入することで、相続発生時にまとまった現金が手に入るため、それを代償金として活用するのです。
生命保険金については、受取人固有の財産として扱われ、遺産分割の対象から除外されるので、受取人に指定された子供が自由に利用することができます。（保険金にも相続税は課税されます）
子供に不動産を相続させるのにあたって、代償分割を予定する場合については、遺言書で指定するだけでなく、代償金の準備として生命保険なども検討しておくと良いでしょう。
アパートやマンションなどの賃貸不動産を子供に相続させる場合の注意点
賃貸不動産を子供に相続させる場合については、自宅とは違い賃貸経営に支障が出ないよう配慮する必要があります。
ポイント1：帳簿類の保管場所を伝えておく
賃貸不動産の相続は、単に相続によって子供が不動産を取得するだけではなく、賃貸経営という1つの事業を受け継ぐことになるので、帳簿類についての保管場所をあらかじめ、子供に伝えておくことが重要です。
相続した子供が収支状況について把握ができないと、家賃滞納が発生しているのかどうかもよく分からなくなってしまう可能性があります。そのため、賃貸経営に使っている帳簿類については、保管場所を明らかにしておきましょう。
ポイント２：業者の連絡先を伝えておく
賃貸経営をするためには、不動産業者や内装業者、リフォーム業者、水道業者、電気工事屋など、様々な取引先があるはずです。賃借人の入退室があった場合や、故障修理が必要になった場合については、相続開始直後だったとしても、相続人である子供は迅速に対応しなければなりません。
連絡先も分からない状況だと、スムーズに手配ができずクレームが発生してしまう可能性も考えられます。そのため、賃貸経営に関連する業者の連絡先については、事前に一覧表にするなどして、子供に伝えておくようにしましょう。
まとめ
不動産を子供に相続させる際には、事前に適切な対策を講じることがとても大切です。相続する不動産が自宅なのか、それとも賃貸不動産なのかによっても、とるべき対策が異なってきます。
相続させる側としては良かれと思って残す不動産でも、今回ご紹介したようなポイントについて配慮をしておかないと、かえって争い事やトラブルの火種となってしまう可能性があります。不動産を所有されている方は、相続の際に子供に迷惑をかけないよう、十分注意して対策をとりましょう。