借地権相続に、地主の承諾は必要！？
親がなくなり、残された家が借地の上に建っていた場合、地主はなんらかの干渉をしてくるのでしょうか。実はそんなことはありません。自由に借地権を受け取って良いのです。相続になります。権利を相続するだけなので、地主の許可は必要ありません。賃貸契約書があると思うのですが、それもとくに書き換えたりしなくても良いのです。ただし、念のため、地主には親が亡くなったことおよび借地権相続をしたことは伝えておいたほうがいいでしょう。相続登記は、建物に対して必要です。残されたものは、建物と借地権とその他、という風になります。仮に、同居していなかったとしても、その家に住んでなかった子どもたちでも、借地権相続は可能です。
地主が仮に、借地権者が亡くなったことで土地を返してほしいといってきても、応じなくても良いのです。名義書換やそれにまつわる手数料まで支払う必要もなく、何もする必要はありません。ただし、賃料は発生することだと思いますので、誰が支払いの契約者となるのか、内容証明を使って地主さんに伝えておくと良いと思われます。
それにくわえて、建物そのものは自分たちのものですので、名義書換の相続登記が必要となります。
定期借地権だった場合ですが、定期借地権は50年以上の契約をベースとした借地権契約です。そのため、存続期間というものがあり、定められた年数を経過すると、その後は土地を地主に返す必要があります。さらには、建物はすべて解体して壊して更地にして戻さなければなりません。
地主が亡くなっているケースもある
長い年月を経て契約するものですので、借地権相続をしたころには、地主がなくなっていた、ということがありえます。そんなときは、地主の相続人が貸主になります。その地位そのものを継承していますので、借地権相続した場合でも、貸借契約そのものは引き続き有効として残っていますので安心してください。地主が亡くなっても、その貸主の権利が相続人に引き継がれますので、引き続き、賃料を払っていく必要があります。
なお、借地権は売却も出来ることをご存知でしたか。借地権相続した場合に、自分が底にすみたくないと思えば、借地権相続のタイミングで売却を検討する方も少なくないはずです。ですが、勝手に売却することはできなくなっています。これは、地主の許可がいるのです。売却および譲渡などは、地主の許可が必要です。また、建物の増改築にも地主の許可がいることを覚えておきましょう。勝手に売却したり、増改築を行ったりすると、契約の違反になってしまいます。その場合は、立ち退きを求められるリスクがありますので、借地権相続の際には、何ができて何ができないのかをはっきりと自覚しておかなければなりません。
借地権にまつわるリスク
実は、借地権はかなり有利な権利です。建物がある限りは、そこにすみ続けて良いですし、不当に退去をもとめられることもありません。それは借地権を持っている側の権利ですので安心してください。ですが、例えば火事で建物が焼失したり、災害などで消失したりした場合には、借地権が消滅するリスクがあります。それを防ぐためには、建物が消えてから2年以内に新築しなければならないことを覚えておきましょう。
また、借地権相続の際には更新料等を支払う必要はありませんが、契約更新の際には更新料を支払っておいたほうが良いでしょう。ですが、これは法的に認められたものではありません。更新料はかならずしも払わなくとも良いのです。ですが、今後も住み続けることを考えた場合には、地主が求めるのであれば、更新料を支払っておいたほうが何かと住みやすいかもしれません。そうしたことからも、借地は何かとお金がかかることを覚えておきましょう。また、値上げや値下げなどの賃料の改定も、双方が納得すれば可能です。