路線価とは？
相続においては、土地の相続税評価額について、相続開始時の取引時価を基準とすることになっています。
しかし、時価と言っても、まったく同じものがこの世に１つと存在しない土地の場合は、明確な基準を把握することが極めて困難です。
そこで国税庁は、土地の相続税評価額の計算に関して一定の基準と計算方法を定めています。土地の相続税計算の際は、必ずそれに従うことになるのです。
土地の相続税評価額を割り出す方法は、２通りあります。路線価方式と、倍率方式です。
路線価方式は、毎年１月１日に国税庁から公表される土地の価格をもとにした、土地価格の評価方法になります。
路線価は、おもに都市部にあり不特定多数の人が利用する道路１本ごとに設定されているもので、道路の路線価を見れば、その道路に面している土地１平方メートルあたりの基準価格が分かる仕組みです。
路線価は、国税庁ホームページで公開されている路線価図で把握できます。一例として、相続する土地の前の道路上に「350D」という表記があったとしましょう。
数字は隣接する土地の路線価を千円単位で表しているため、その道路に面する土地の路線価は１平方メートルあたり35万円ということになります。
この路線価を土地の面積にかけることで、相続税評価額がどれほどになるかを把握できるでしょう。もし土地の面積が100平方メートルならば、そこに路線価の35万円をかけるので、相続税評価額は3,500万円となります。
ちなみに、路線価の横に付いているアルファベットは借地権割合を表しています。土地を他人に貸していない限り、気に留めなくても良い数値です。
路線価のない土地の相続税計算
路線価は、基本的には都市部の道路にしか設定されていません。そのため、郊外にある土地の相続税計算においては、路線価を参考にできない場合があります。
この場合は、倍率方式で相続税評価額を計算しましょう。倍率方式とは、土地の固定資産税評価額に、地域ごとに定められている評価倍率をかけることで算出する計算方法です。
地域ごとの倍率は、国税庁ホームページの倍率表で確認できます。土地の固定資産税評価額が分からない場合は、市役所や役場にある固定資産課税台帳を確認しましょう。
路線価による評価額に調整が加えられる場合
相続予定の土地が路線価の高い地域にあるとしても、路線価によって試算した評価額がそのまま相続税評価額になるとは限りません。路線価はあくまで目安であり、様々な理由で調整が加えられるためです。
土地の相続税評価額が調整される要因のひとつに、画地調整があります。画地調整とは、その土地ごとの状態に合わせて評価額を調整することです。
路線価によっておよその相続税評価額が分かっても、その道路に面する土地すべてが同じ条件で存在しているわけではありません。間口が広く、角地にある土地もあれば、形がいびつで道路からは入りづらい形状の土地もあります。
土地としての使い勝手が良い場合は画地調整によって相続税評価額が上がり、不便な土地は画地調整で相続税評価額が下がることになるのです。
また、土地の用途も相続税評価額を左右します。その土地にアパートやマンションが建っている場合には、貸家建付地となるため、一般的な更地と比較すると相続税評価額が低くなるのです。
路線価のある土地では珍しいケースかもしれませんが、土地の用途が田んぼや畑などであれば、農地として評価されるため、やはり相続税評価額は抑えられます。
路線価が高い土地の相続に利用したい「小規模宅地等の特例」
一般的に考えて、土地の価値は高く、相続時の相続税も高額になりがちです。相続人にとっては、相続税の負担が重くのしかかる原因になってしまうかもしれません。
とは言え、相続される土地の多くは被相続人の遺族が住む自宅が建っていることも考えられるため、相続税が高いからと言って簡単に手放してしまうことは難しいでしょう。
相続税においては、こうしたケースで土地の評価額を下げ、遺族の相続税負担を抑えることができるように「小規模宅地等の特例」が用意されています。
相続する土地の面積などについては一定の要件がありますが、被相続人の配偶者や同居していた親族が土地を相続して相続税の申告期限まで住み続けるのであれば、適用される可能性は高い特例制度です。
逆に、相続開始時に被相続人と別居していた親族がこの特例を適用するにはいくつもの条件をクリアしなくてはならず、かなりハードルの高いものとなるでしょう。
まとめ
相続する土地の路線価が高いとしても、特例制度を利用することで、相続税の支払いのために土地を手放す必要がなくなる場合もあります。申請にはある程度の手間がかかりますが、相続税の節税効果は絶大です。きちんと手