不動産の等価交換とは？
不動産の等価交換とは、土地所有者の所有する土地へ不動産業者が建設資金を負担して建物を建て、土地所有者と不動産業者双方の出資割合に応じて建物の持分を分割するという方法です。
等価交換をする土地所有者の出資割合が3割、不動産業者が7割と仮定するなら、建物のうちの3割が土地所有者の持分として分割されることになります。
等価交換をする土地所有者にとっては、自分の土地と、不動産業者が建てる建物を交換するという図式になります。
不動産の等価交換の流れ
実際に不動産の等価交換をする場合の流れをご紹介します。
なお、一般的な不動産の等価交換を例として取り上げますので、ケースによってはさらに必要な手続きが増える可能性もあります。
１．不動産業者との相談・打ち合わせ
土地の等価交換を扱っている不動産業者へ、等価交換の相談をします。
土地所有者としての希望や条件をもれなく伝え、そのうえで等価交換について親身に相談に乗ってくれる不動産業者を選びましょう。
等価交換のメリットだけでなく、デメリットも説明してもらうようにすることも重要です。
２．土地の権利関係の調整
等価交換しようとしている土地に権利者が複数いる場合は、権利者全員との権利関係を調整してから等価交換を行うことになります。
具体的な方法については、不動産業者が指導してくれるので、指示に従いましょう。
３．不動産の等価交換プランの選定
権利関係の問題が片付いたら、具体的なプランを練る段階に入ります。
土地周辺の人口や住民の年齢層、生活環境や将来の開発計画の有無、法規制の有無などを確認したうえで、土地の最適な活用方法をアドバイスしてもらいます。
土地所有者としての自分の希望に沿うものかどうか、よく確認しながらプランを選定しましょう。
４．官民境界の確認・査定
土地に建物を建てるためには、官民境界を確認することが必要です。官民境界を確認・査定することで、自分の土地に隣接する他人の土地との境界を確定することができます。
官民境界の確認においては、隣接する土地の所有者と意見が食い違うこともあります。なかなか折り合いがつかない場合には、裁判手続きに頼らざるを得ません。
予算があるなら、境界の確認だけでなく、隣接する土地の所有者との協議も土地家屋調査士に一任してしまうことも可能です。
5. 不動産の等価交換基本協定書の締結
納得のいくプランができたなら、不動産の等価交換基本協定書を締結します。
基本協定書には、等価交換事業をどのように推進していくかが記載されています。隅々までよく確認し、理解できない部分については行政書士などの専門家の意見を仰ぎましょう。
6. 建物の基本設計・詳細設計の開始
基本協定書の内容に沿って、建物の詳細な設計を進めます。
7. 等価交換契約の締結
等価交換における細かい条件のすり合わせが済んだら、不動産等価交換契約を締結します。条文だけでなく、不動産の所在や面積、図面などの記載もよく確認するようにします。
8. 仮住まいへ転居
不動産の等価交換に伴って現在の住まいが使用不可になる場合は、建物の完成まで仮住まいに住むことになります。等価交換を取り扱っている多くの不動産業者では、仮住まいの手配も代行しています。
9. 建築確認申請・建築確認済証の交付
建設工事を始める前に、土地の所有者と不動産業者の間で、等価交換がなされる土地に対する売買契約が締結されます。同時に、不動産業者は建築確認を申請し、建築確認済証の交付を受けます。
10. 着工・完成
ここまで進められれば、いよいよ着工です。工事の進捗状況は、不動産業者が定期的に報告してくれるでしょう。完成したら、持分を引き渡してもらいます。同時に、持分に関する売買契約も締結します。
まとめ
不動産の等価交換を検討する際には、等価交換の実績を豊富に持つ不動産業者を選ぶようにしましょう。
等価交換の経験が浅い不動産業者に依頼してしまうと、なかなか希望に沿うプランを立ててもらえなかったり、不手際によって契約や建設が滞ったりすることがありますので、十分な注意が必要です。