宅地である土地の相続税評価額
宅地とは、どのような土地を表すのでしょうか。宅地には、一般住宅や、事業のために使用される建物の敷地が該当します。
宅地の土地の評価単位は、１区画ごとです。つまり、自分が所有する土地の一部に自分で居住しているが、一部は賃貸に出しているという場合には、それぞれの土地は個別の区画として、相続税評価額が計算されます。
土地の相続税評価額の計算方法は、おもに２種類に分けられます。
「路線価方式」と、「倍率方式」です。
市街地の宅地の相続税評価額の計算には、たいていの場合、路線価方式が用いられます。
路線価方式とは、土地が面している道路に設定されている「路線価」に、土地の面積をかけることで、相続税評価額を求める計算方法です。道路の路線価は、国税庁のホームページなどで公開されています。
宅地の価格は、土地の形状や位置、道路との接し方といった利便性によっても変動します。それに合わせて、相続税評価額も変わってきます。
例えば、同じ面積の土地であっても、道路に面した部分が非常に狭く、奥へ細長く伸びている形状の土地と、角地や多方面に面している土地とでは、利便性が大きく異なります。
単純に面積だけを考えて相続税評価額を計算していては不平等になるため、このように、明らかに利便性の異なる土地については一定の補正率が考慮されるのです。
当然ながら、利便性の良い土地の方が相続税評価額は高く設定されます。
路線価の付いていない土地の相続税評価額
市街地の土地の場合は路線価方式が主流ですが、郊外や農村部などのいわゆる田舎の土地では、土地に面する道路に路線価が設定されていない場合があります。
そのような場合は、土地の固定資産税評価額に、国税局長が定める評価倍率をかけて計算する「倍率方式」で相続税評価額を計算します。
固定資産税評価額は、固定資産税評価証明書に記載されている金額です。評価倍率表は、国税局のホームページで公開されています。
農地・山林である土地の相続税評価額
農地や山林といった特殊な土地は、宅地などへの転用が禁じられていたり、都市計画などによって地価の計算基準も異なっていたりするため、種類ごとに細かく評価方法が指定されています。
農地の相続税評価額は、評価倍率表の「田」や「畑」の欄で確認します。農地の種類は以下の４つに細分化されています。相続税評価額の計算の際は、それぞれの略称と評価方式、固定資産税評価額にかける倍率を確認しましょう。
１．純農地
農用地区域の農地のように宅地の影響を受けない農地で、倍率方式で相続税評価額を計算します。純農地の略称は「純」です。
２．中間農地
都市近郊にある農地で、倍率方式で相続税評価額を計算します。中間農地の略称は「中」です。
３．市街地農地
おもに市街化区域内にある農地を指しており、宅地比準方式や倍率方式で相続税評価額を計算します。市街地農地の略称は「比準」です。
４．市街地周辺農地
宅地に転用可能な農地のことです。相続税評価額は、農地が市街地農地である場合の価額の80％相当額です。市街地周辺農地の略称は「周比準」です。
山林の相続税評価額は、評価倍率表の「山林」欄で確認します。山林欄には、山林の土地の分類、評価方式、固定資産税評価額にかける倍率が記載されています。
山林は、次の３つに細分化されています。
１．純山林
純山林の相続税評価額は、倍率方式で計算します。純山林の略称は「純」です。
２．中間山林
中間山林の相続税評価額は、倍率方式で計算します。中間山林の略称は「中」です。
３．市街地山林
市街地山林の相続税評価額は、宅地比準方式または倍率方式で計算します。略称は「比準」です。
まとめ
土地は、場合によっては非常に高額な遺産となるため、相続税の基礎控除額を上回る原因になりかねません。
不用意に相続税を課されることのないよう、相続税評価額が高額になりそうな土地などの財産についてはあらかじめリストアップし、相続税評価額を試算しておくことが必要です。