土地の相続とは？手続きの流れを押さえておこう

土地の相続の全体的な流れ

亡くなった人名義の土地がある場合、そのままの状態では相続人全員の共有になります。そのため、土地の相続手続きをする前提として、遺産分割協議をして土地を相続する人を決める必要があります。

遺産分割協議で土地を相続する人が決まったら、土地の名義を変更します。土地の名義変更は、法務局で相続登記をすることによって行います。

相続税申告が必要な場合には、申告と納税を行います。相続税の申告が必要かどうかは、土地の値段ではなく、遺産の合計額で判断します。遺産の合計額が次の計算式で計算される基礎控除額を上回る場合には、相続税が課税されるため、申告が必要です。

遺産分割協議や相続登記には法律上の期限はありませんが、相続税の申告・納税には「相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内」という期限があります。

相続税の申告期限に遅れた場合には、本来の相続税額に加え、ペナルティとして延滞税や無申告加算税も課されてしまいます。遺産分割協議が相続税の申告期限に間に合わない場合には、法定相続で相続したものと仮定して、先に相続税の申告をする必要があります。

遺産分割協議で土地を相続する人を決める流れは、次のようになります。

戸籍謄本を集め、誰が相続人になるかを確認します。相続人は全員把握しているつもりでも、思わぬ相続人が出てくることがあり得るため、必ず戸籍謄本で確認しましょう。

土地を相続する人は、一部の人で勝手に決めるわけにはいかず、相続人全員で話し合って決めなければなりません。遺産の分け方についての話し合いを遺産分割協議といいます。

遺産分割協議をするために、全員が集まる必要はありません。分け方について全員で合意できればOKなので、電話や手紙で連絡をとる形でも大丈夫です。

遺産分割協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書にきまった書式はなく、すべての遺産について１つの書面にまとめる必要もありません。土地については土地だけの遺産分割協議書を作成して提出してもよいということです。

法務局で相続登記を行って土地の名義を変更する流れは、次のようになります。

法務局で登記手続きをするには、登記申請書を作成して提出する必要があります。登記申請書の書式や記載例は、法務局のホームページで参照できます。

土地の所在地を管轄する法務局の窓口に、登記申請書と必要書類を持参して提出し、登記申請を行います。なお、登記申請は郵送やオンラインでも可能です。

登記申請後、１～２週間程度で登記が完了します。

相続税の申告・納税手続きを行う場合の流れは、次のようになります。

相続税は納税通知書が来るわけではなく、自分で税額を計算して申告する申告納税方式になります。税務申告書の作成は、税理士に依頼するのがおすすめです。

相続税申告書を亡くなった人の最後の住所地を管轄する税務署に提出します。

相続した土地を使う予定がなく、すぐに売却したいという場合でも、土地の相続手続きは必要です。相続した土地は、売却するかどうかに関係なく、上記の流れで相続手続きを行わなければなりません。相続した土地を売却する場合でも、相続税は課税されます。

相続した土地を売却すると、譲渡所得税がかかることがあります。譲渡所得税は、土地の売却価格から取得費（購入時の価格）及び譲渡費用（売却の際の経費）を差し引いた売却益（譲渡所得）に課税される税金です。

相続した土地を相続税の申告期限から３年以内に売却する場合、譲渡所得の計算において、支払った相続税額の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税の額が安くなります。相続した土地の売却を考えているなら、申告期限から３年以内にするのがおすすめです。