相続させる予定の不動産を生前贈与する際のポイント

生前贈与とは

生前贈与とは、自分が生きている間（生前）に、他の人に自分の財産を贈ることです。現金でも不動産でも株式でも、ほとんどのものは生前贈与することができます。

ただし、生前贈与する際には、民法549条の規定を意識しましょう。

ここでは、生前贈与を成立させるために、生前贈与する人が自分の財産を無償で与える意思を示すことに加え、贈与を受ける側がそれを承諾している必要であり、生前贈与はこれによって法的効力を持つと定められています。

つまり、生前贈与する人の「贈与したい」という意思と、生前贈与をしてもらう人の「贈与してもらいたい」という双方の意思が明白であることが、生前贈与を成立させるための法的要件なのです。

なお、遺言書などに「私の死後は○○の不動産を○○に贈与する」などと指示し、亡くなったことを理由に行われる贈与は生前贈与ではなく、死因贈与と呼ばれる別の贈与形態ですので注意しましょう。

不動産を相続させる場合でも遺言書で相続人を指定しておくことは可能ですが、相続人たちが納得せずに揉めるようなケースでは、遺言書通りの相続が実現しない可能性があります。

生前贈与であれば、贈与する人が自分の意思で行動できるため、確実に希望通りの相手に不動産を贈与できるでしょう。

不動産は、高額になりがちであるのに分割しづらく、相続時にはトラブルの原因になりやすい財産です。

そのため相続財産に不動産が入ってしまうと、誰が不動産を相続するかについてトラブルが起き、裁判にまでもつれ込んでしまうケースも少なくありません。不動産を生前贈与しておくなら、不動産を原因とするトラブルを防ぐことができます。

相続税は、相続財産全体にかかります。
当然、相続財産が少なくなればなるほど相続税は抑えられますし、相続税の基礎控除額に収めることができれば相続税を非課税にすることさえ可能です。

相続税がかかる相続の多くでは、相続財産の半分ほどを占めているのが不動産であるという統計もあります。生前贈与を活用して相続財産から不動産を除外しておくなら、相続人の税負担を軽くできるでしょう。

生前贈与をした財産には相続税がかからないから節税になる、という認識も見られますが、一概にそうとは言えません。生前贈与には、贈与税という税金がしっかりと課税されるためです。

特に、内縁の配偶者や友人、孫など、本来相続人にはなれない人に対する生前贈与では贈与税が割増されます。一方で、配偶者や子どもなど一定の条件を満たす人に対する不動産の生前贈与を非課税で行える特例もあるため、生前贈与は慎重に行うべきでしょう。

不動産を生前贈与で取得した人は、不動産に関係する種々の税金を支払う義務を負います。不動産の価格にもよりますが、数十万、数百万単位の税金が徴収される可能性もあるため、納税資金を工面できるかどうかも考えなくてはならないでしょう。

生前贈与を受けた当時のことだけを考えても、不動産の登記に必要な登録免許税がかかりますし、不動産取得税も課されます。不動産を所有している間はずっと、固定資産税や都市計画税を払い続けなくてはなりません。

もし、このまま普通に相続させたとしたら、相続税はどれくらいかかるのかも知っておきましょう。不動産を相続財産とし、相続税を払う方が経済的負担は軽く済む場合があります。

また、不動産の相続について相続人皆が納得してくれそうな状況であれば、生前贈与を急ぐ必要性は薄いかもしれません。

冒頭でも触れた通り、生前贈与は当事者双方の意思が一致している必要のある、一種の契約です。生前贈与の際には必ず「贈与契約書」を作成しましょう。

不動産を生前贈与した場合には、所有権移転登記を迅速に済ませましょう。生前贈与はたいてい身内に行うため、手続きはいつでもできると油断してしまいがちですが、もし登記が済んでいないうちに相続が始まってしまうと大変なことになります。

生前贈与は、贈与する人の意思を完全に反映した方法で財産を分け、相続時のトラブルを未然に防ぐ点では最善策ですが、節税効果があるかどうかはケースバイケースとなります。