未成年者がいる場合、すぐに不動産の相続手続きができないことがある
未成年者は遺産分割協議に参加できない
不動産の相続手続きをする前提として、相続人全員で遺産分割の話し合い（遺産分割協議）をする必要があります。
未成年者は、本人が遺産分割協議に参加することができません。遺産分割協議は「法律行為」に該当しますが、未成年者は自分で法律行為をすることができないからです。
不動産の相続手続きの前段階である遺産分割協議のために、未成年者の代理人を立てる必要があります。親権者が未成年者の代理人になれるケースもありますが、多くの場合、特別代理人の選任が必要です。
親権者が未成年者の代理人になれるケースとは？
未成年者の法定代理人は、通常は親権者である親です。同じ相続において、親権者も一緒に相続人になっているのでなければ、親権者が未成年者の代理人になれます。
たとえば、離婚した前夫が亡くなった場合、前夫との間の子は相続人です。子が未成年者で、前妻である自分が親権者となっているのであれば、自分が子の代理人として遺産分割協議に参加することになります。
親権者も相続人なら未成年者の代理人になれない
同じ相続で、未成年者と親権者の両方が相続人になっている場合には、親権者は遺産分割協議において、未成年者の代理人にはなれません。
たとえば、夫が亡くなった場合、妻と子がいれば両方とも相続人になります。子が未成年者の場合、妻が親権者であっても、妻は子の代理人にはなれません。
親権者と未成年者と両方が相続人の場合、親権者が代理人になれないのは、双方の利益が相反するからです。利益相反とは、一方に利益に生じると他方に不利益が生じる関係を言います。
利益相反のケースでは特別代理人が必要
母と子の両方が相続人の場合、母が子の代理人となれば、遺産分割協議で母が不動産を取得し、子に何も相続させないということもできてしまいます。
このように、利益相反が生じるケースでは、未成年者に特別代理人が必要となります。特別代理人とは、家庭裁判所で選任してもらう代理人です。
特別代理人を選任してもらう方法
未成年者のために特別代理人を選任してもらうには、家庭裁判所に申し立てる必要があります。特別代理人選任申し立ての際には、申立書のほか、戸籍謄本や遺産分割協議書案の提出が必要です。
特別代理人が選任されたら、特別代理人が未成年者の代わりに遺産分割協議に参加します。遺産分割協議書に署名捺印するのも、特別代理人です。特別代理人の選任、遺産分割協議が終わって、ようやく不動産の相続手続きができます。
未成年者がいる場合の不動産の相続登記の必要書類は？
相続人の中に未成年者がおり、特別代理人が選任されているケースでは、不動産の相続登記の必要書類は次のようになります。
○登記申請書
○戸籍謄本一式
○特別代理人選任審判書
○遺産分割協議書
○相続人全員の印鑑証明書（※ただし、未成年者については特別代理人の印鑑証明書）
○被相続人の除票
○不動産を相続する人の住民票
不動産を法定相続で登記するなら特別代理人は不要
未成年者がいても法定相続の登記ならすぐにできる
遺産分割協議をせずに、不動産を法定相続で登記することもできます。不動産を法定相続で登記する場合には、相続人の中に未成年者がいても、特別代理人は必要ありません。
法定相続の登記は、相続が発生したときの不動産の状態をそのまま登記するものです。遺産分割を行わない場合には、利益相反も発生しません。
不動産を法定相続で登記する場合の申請人
不動産を法定相続で登記する場合、相続人のうち１人からでも申請ができます。ただし、申請人以外には登記識別情報（権利証の代わりになるもの）が発行されないため、相続人全員が申請人になるのがおすすめです。
親と子で相続人になる場合には、親だけが申請人になるのではなく、親が子の法定代理人となり、親子とも申請人として手続きするとよいでしょう。
相続人に未成年者がいても遺言書があれば手続きしやすい
相続人の中に未成年者がいる場合には、遺産分割協議の前に特別代理人選任をしなければならないケースが多く、不動産の相続手続きを完了させるまでに時間がかかってしまいます。
相続人に未成年者がいる場合に備えるためにも、生前に遺言書を書いておくのがおすすめです。遺言書があれば、相続では遺言書を優先します。遺言書で不動産を相続する人を指定しておけば、特別代理人選任の手続きも不要です。