不動産の相続で相続税が減税できる理由とは

相続税の計算方法について

相続税は、相続財産の総額から基礎控除などを控除して税率をかけて算出します。そのため、相続税の金額については、相続財産の金額の多寡によって大きく左右されるのです。

相続税については、すべての相続人に課税されるのではなく、相続財産が「基礎控除額」を超えた場合に課税されます。

相続税の基礎控除額については、次の計算式に当てはめて算出します。

3,000万円+600万円×法定相続人の人数＝基礎控除額

上記計算式にあてはめて、基礎控除額を超えそうなご家庭については、事前に相続税が減税になるような対策が必要になるということです。

１億円の預金と１億円相当の不動産で比較した場合、１億円の預金についてはそのまま１億円として評価されるため、１億円が課税対象となってきます。

一方、１億円相当の不動産については、土地については路線価、建物については固定資産税評価額をベースとして評価額を算出するため、実際に売った場合の売買代金である時価とは違う金額で評価されるのです。

土地については、国税庁のホームページで公表されている路線価図を元に評価額を算出します。路線価とは１㎡あたりの土地の価額の目安とされていますが、実際のところは時価の80％と言われているのです。

そのため、単純に考えると１億円の土地については、路線価による相続税評価額で8,000万円として評価されるため、2,000万円も課税対象価格が減って減税になります。

また、建物については時価の70％が固定資産税評価額と言われていますので、１億円の建物であれば、7,000万円が建物の課税対象となる評価額ということになるのです。

不動産については時価ではなく、路線価や固定資産税評価額によって算出される相続税評価額が課税対象となるため、時価よりも低い課税対象価格となり、減税につながります。

不動産を相続した場合は、上記のように基本となる相続税評価額自体が低くなるのが魅力ですが、さらに、それとは別に減税効果のある特例制度があります。

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方と一緒に住んでいた土地を相続した場合に、330㎡までの広さについて、評価額を80％減額するという減税制度です。

例えば、時価１億円の土地330㎡について小規模宅地等の特例を適用した場合、相続税評価額は、路線価で算出した金額8,000万円の80％で6,400万円が減額されるため、評価額は1,600万円です。

相続人が１人だとしても基礎控除額は3,600万円なので、相続税は課税されないという大幅な減税効果があります。

ただし、小規模宅地等の特例が使えるのは、土地部分だけです。建物部分については適用されませんので、十分注意しましょう。

相続する不動産が賃貸不動産だと、先ほど解説した評価額よりもさらに引き下げて減税効果を得ることができます。

不動産を他人に貸している場合は、自己使用している場合に比べて、利用に大幅な制限がかかりますので、相続税評価額についても大幅に引き下げることができます。

他人に土地を貸している場合、借地権が設定され、活用がほとんどできないため、貸宅地として相続税評価額が次のように引き下げられます。

貸宅地の価額＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合

借地権割合については、国税庁のホームページで閲覧できる路線図で参照できます。

例えば、東京都の住宅地であれば概ね60～70％に設定されているため、その分、相続税評価額が引き下げられ、減税効果があるのです。

アパートなど他人に貸している建物が建っている場所の土地については、貸家建付地といい、貸宅地よりもさらに制限が強いため、相続税評価額も引き下げられ、減税になります。

貸家建付地の価額＝自用地とした場合の価額－自用地とした場合の価額×借地権割合×　借家権割合×賃貸割合

借地権割合は先ほどの貸宅地と同じで、路線価図で確認できます。

借家権割合については、一律で30％として計算し、賃貸割合については、建物のうち、賃貸に出している専有面積の割合をあてはめます。

アパート１棟すべてが賃貸物件であれば、賃貸割合は100％となります。このように、相続する土地にアパートが建っていると、相続税の減税効果はとても大きくなるのです。

不動産自体は高額な資産ですが、相続税の課税対象となる相続税評価額については、路線価、固定資産税評価額などを用いて計算する関係上、大幅に引き下げられるため、減税効果を発揮します。

さらに、相続不動産が賃貸不動産の場合は、貸宅地や貸家建付地といった評価になり、さらに評価額を圧縮できるということも覚えておきましょう。