土地や建物の相続税評価額はなぜ複雑なのか
相続税を計算するためには、課税対象となる相続財産がいくらの価値を有しているのかについて申告する必要があります。
預金については銀行から残高証明書を取り寄せるだけで簡単に調べられますが、土地や建物はそのもの自体に相続税評価額が記載されているわけではないので、別途計算をして相続税評価額を算出しなければなりません。
当時の売買契約書が残っていて、その金額で申告しようとする人もいますが、それだと人によって金額に大きな差が生じてしまい、公平に相続税を課税できなくなってしまうため、土地と建物については、次の計算方法によって相続税評価額を算出することになっています。
土地の相続税評価額の計算方法
土地の評価方法については、路線価を用いて計算をする「路線価方式」と「倍率方式」の２種類があり、地域によって計算方法が異なります。
路線価方式で相続税を計算する方法
路線価とは、国税庁が年に1回定める土地1㎡あたりの価値のことで、国税庁のホームページで簡単に閲覧することができます。
路線価方式の計算式は以下の通りです。
相続税評価額＝路線価×地積×補正率
補正率とは、土地の形状などに応じて一定の補正を加えるための割合のことです。
例えば、同じ100㎡の土地だったとしても、真四角の整形されている土地と、いびつで不整形な土地とでは、実際に利用できる用途に大きな違いが生じるため、その事実を相続税評価額に反映させるために一定の補正率をかけて調整するのです。
土地の補正率が相続税を大きく左右する
実は相続税申告において節税できるかどうかのポイントは、土地の補正率の計算にあるといっても過言ではありません。
相続税申告に不慣れな税理士に依頼すると、土地の申告において地積しか考慮に入れず、その他の要素については詳しく調べないまま相続税評価額を算出してしまう可能性があるため、結果として高い相続税が課税されてしまうことがあるのです。
相続税に詳しい税理士については、土地の評価額を下げる要素について熟知しているため、同じ土地を申告する場合でも、計算すると相続税の金額に大きな違いが出てきます。
例えば、次のような土地については相続税評価額を計算する際に減額できる要素となるため、見落とさないように注意する必要があります。
・不整形地
・間口が狭い
・奥行きが長い
・崖地
・埋蔵文化財がある（※市町村役場で確認できます）
・道路との間に高低差がある
・騒音がある
・日当たりが非常に悪い
・真上に高圧線が通っている
・墓地に隣接している
これらの土地については、一定の補正率をかけて相続税評価額を算出するため、現地を確認したことがない相続人の方は、担当税理士と現地まで行って確認することをおすすめします。
また、一定の要件に該当する小規模な土地については「小規模宅地等の特例」によって、相続税評価額を大幅に引き下げることが可能です。
建物の相続税評価額の計算方法
建物（家屋）の相続税評価額の計算は土地に比べるととても簡単で、固定資産税評価額がそのまま建物の相続税評価額となります。
固定資産税評価額は、市町村役場や都税事務所で固定資産税評価証明書を取得することで確認ができるほか、毎年建物の存在する地域を管轄する役所から送付されてくる固定資産税の納税通知書にも記載されています。
建物を他人に貸していると相続税評価額が下がる
建物の相続税評価額の計算におけるポイントは賃貸状況です。例えば、アパートを相続した場合については建物を他人に貸していることから、次のように相続税評価額が減額されます。
建物の相続税評価額＝固定資産税評価額×（１−借家権割合×賃貸割合）
借家権割合とは他人に貸していることで減額される割合のことで、基本的に30%と決められています。
例えば、固定資産税評価額が100万円だとすれば、相続税評価額は700万円となります。
賃貸割合とは、建物の床面積のうち何割を賃貸として貸し出しているかの割合のことで、1棟すべて貸出している場合は100%となります。
賃貸併用住宅など、賃貸部分と住居部分が一体となっている家屋を相続した場合は、賃貸割合に注意する必要があります。また、相続発生時点で空室だったとしても、賃貸募集中などの事実があれば、100%として申告しても問題ありません。
まとめ
土地や建物の相続税評価額については、ただ計算するだけであればそこまで難しくないかもしれませんが、個別的な要素を盛り込んで減額しようとすると非常に奥が深く、相続税申告の初心者である相続人が自分だけで計算するのは大変です。
相続税に強い税理士に依頼すれば、減額になる要素を見落とさないため、たとえ税理士報酬がかかったとしても、それ以上に相続税を節税できる可能性が高いでしょう。