家は相続財産の大部分を占める

相続というと銀行預金などの相続をイメージするかもしれませんが、実際のところ、相続財産のうち最も多くの価格割合を占めているのは、家などの不動産です。

特に多くの資産を保有しているわけではない一般家庭でも、家の所有者が亡くなって相続が発生すると、家の評価額が基礎控除額を上回ってくる可能性もありますので、事前に適切な対策を講じておく必要があります。

家の相続は評価額の算出がポイント

現預金を相続する場合、その金額自体が課税対象となるためわかりやすいのですが、家については家屋と土地それぞれの「相続税評価額」が課税対象となります。

相続税評価額を算出するためには、一般的な公式にあてはめるだけではなく、家屋や土地固有の要素についても考慮に入れて修正を加える必要があるため、たとえ税理士であってもある程度の経験がないと難しい分野です。

相続税評価額は税理士によっても金額に差が出ることがあるほど難しいので、できる限り相続税に詳しい税理士に依頼したほうが懸命です。細かい減額要素にも精通しているため、相続税評価額を引き下げることができ、結果として相続税の節税につながります。

家の評価の仕方

家の評価額については、土地と家屋を別々に計算して評価額を算出します。それぞれの計算方法は次の通りです。

土地の相続税評価額

土地の評価額については、路線価がある地域の場合は路線価、路線価がない地域の場合は固定資産税評価額に一定倍率をかけて計算をします。

路線価方式

路線価とは道路に面している宅地の1㎡あたりの価額のことで、国税庁のホームページで閲覧できる路線価図から確認することが可能です。路線価は毎年改定されるため、直近のものを確認しましょう。

相続税評価額＝路線価××補正率×面積

路線価方式のポイントとなるのは補正率です。補正率とは、奥行き、角地、二方道路、三方道路、不整形地、旗竿地（はたざおち）、がけ地など運用がしにくい特殊な形状をしている土地について、一定の減額補正をかけることを意味します。

【計算例】

普通住宅地区において、正面路線価50万円、奥行価格補正率1.00、面積200㎡の土地の場合、相続税評価額は以下のようになります。

正面路線価50万円×奥行価格補正率1.00×面積200㎡＝＝1億円

倍率方式

路線価が設定されていない地域については、固定資産税評価額を用いた倍率方式で計算を行います。

相続税評価額＝固定資産税評価額×地域ごとに決められた倍率

固定資産税評価額については、東京都なら都税事務所、それ以外の地域は市区町村役場で確認ができ、評価倍率は、路線価と同様に国税庁のホームページにある評価倍率表で確認できます。

小規模宅地等の特例で家の相続税負担を軽減

家の相続税評価額は、ものによってはそれだけで相続税の基礎控除額を上回ってしまい、相続税が発生する可能性があります。

生活の基盤となる家を相続するだけで多額の相続税負担が発生するとなると、最悪の場合納税資金のために家を売却しなければならなくなる可能性もあるかもしれません。

そこで、一定の条件を満たす家の相続については、家の評価額を大幅に減額して相続税負担を軽減する制度である「小規模宅地等の特例」を利用することができます。

親との同居で相続税負担が軽くなる

家の相続において小規模宅地等の特例を適用するためには、原則として亡くなった親と同居している親族が、家を相続して引き続き住み続けることが条件となります。

小規模宅地等の特例が適用できると、家が建っている土地330㎡を上限として、相続税評価額が80％も減額できるため、1億円の土地であれば2,000万円にまで減額できるのです。

また、親と同居していない子供でも、子が家を所有していない（家なき子）など一定の条件を満たしている場合、小規模宅地等の特例を使うことができます。

家の中にある家財について

家の中に保管している家財については、土地や家屋とは別に評価額を計算します。

家財といってもかなりの種類や個数があり、個別に評価額を導き出すことは大変なので、原則として1単位あたり5万円以下の家財については、1世帯ごとにまとめて「家財一式〇〇円」という形で、一括評価とすることが可能です。

まとめ

都市部に家を所有している場合は、相続において高額な相続税が発生する可能性があります。

今回ご紹介した小規模宅地等の特例が適用できるかどうかで、発生する相続税が大きく変わってきますので、将来的に家の相続を控えている方は、今のうちから相続税を試算して、場合によっては、親との同居を検討してみるとよいかもしれません。