相続税 2020.02.26

甘く見るとヤバい!相続税を大幅に節税できる小規模宅地等の特例の同居要件とは

相続税申告をする際には、一定の要件を満たす場合に適用できる特例制度がいくつかありますが、中でも該当する人が非常に多くて節税効果が大きいのが小規模宅地等の特例です。

自宅の土地を相続する場合に適用することが多いこの特例ですが、実は適用要件の1つである「同居要件」をかなり甘く考えている人が多いように感じます。

そこで本記事では、相続税申告における小規模宅地等の特例の適用要件である同居について詳しく解説したいと思います。

記事ライター:棚田行政書士

持ち家を相続する場合

同居要件について詳しく解説する前に、まずは小規模宅地等の特例について簡単におさらいしたいと思います。

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす小規模な宅地については、一定面積まで相続税が課税される評価額を安くしますよ、という特例制度です。

もっとも多くの人が該当するのが、持ち家を相続する場合です。

亡くなられた方が所有していた持ち家の敷地を相続する場合は、一定の要件を満たすことで持ち家が建っている場所の土地の評価額が330㎡まで80%オフになります。

非常に大きな節税効果があるため、適用できるかどうかによって課税される相続税にかなりの違いが出てくるのです。

適用要件

小規模宅地等の特例の適用要件は、誰が特例を適用するのかによって異なります。

配偶者

被相続人が住んでいた持ち家の敷地、または被相続人と生計を一にする親族の持ち家の敷地を相続する場合は、無条件で小規模宅地等の特例が適用されるため同居要件はありません。

同居の親族

被相続人と同居していた親族が持ち家の敷地を相続して、相続発生後もそのままその家に住み続け相続税申告時期まで所有している場合に特例が適用できます。

別居の親族

具体的にいうと、大学進学で東京に上京して賃貸アパート暮らしをしている時に親が亡くなったようなケースです。

いわゆる「家なき子特例」ともいわれており、相続開始前3年以内に持ち家に住んだことがない人が、相続税の申告期限まで宅地を所有している場合に特例が適用できます。

この中で同居要件が相続税申告の争点となるのが、親族が持ち家の敷地を相続した場合です。

 

二世帯住宅の同居について

相続税申告において非常にトラブルが多かったのが、二世帯住宅の同居要件です。

実は二世帯住宅の同居要件については、2013年に法改正がされるまでは構造上の要件が非常に厳しく問題となっていました。

というのも、二世帯住宅で同居を認めてもらうためには建物内部で二世帯が行き来できる階段などを設置している必要があったため、相続の直前になって慌てて二世帯住宅の内部をリフォームするケースが多々あったのです。

ただ時代は変わり、世帯分離によるプライバシー確保の傾向が強まったこともあり、法改正によって次のように同居要件が変更となりました。

区分登記されていると同居にならない

法改正により、建物が区分登記されていないことが条件となりました。

すなわち、内部の行き来ができる構造要件がなくなったことで分譲マンションの違う部屋に住んでいる親子でも同居要件を満たしてしまうことを避けるために、区分登記されている建物が除外されたのです。

実は二世帯住宅を所有している人の中には、1階と2階を区分登記して親子別々の名義で所有しているケースが非常に多いので、小規模宅地等の特例を適用して相続税を節税したい場合は注意しなければなりません。

区分登記されている二世帯住宅の対策

区分登記されている二世帯住宅に小規模宅地等の特例を適用させて相続税を節税したい場合は、区分登記から同一登記に変更する必要があります。

具体的には、区分登記を合体させる合併登記と、合体させて親子で共有する共有登記のいずれかの対策をとることで同居要件が見たせるため、小規模宅地等の特例を使って相続税を節税することが可能です。

ただし、合併や共有にすると場合によっては税金が課税される可能性もあるため、実際に手続きをする際には事前に税理士の見解を確認してからの方がよいでしょう。

 

住民票だけ移しても同居になるのか

同居要件の話をすると「住民票の住所が一致していればいいんでしょ」とよくいわれるのですが、これは大きな間違いです。

同居要件というのは、住民票の住所で形式的に判断されて相続税が節税できるほど甘くはなく、同居の実態があったかどうかについて非常に細かく調査されます。

相続税はごまかせない!そんなことまで確認するの?

小規模宅地等の特例が適用できるかどうかで、相続税がかなり変わるため税務署も同居要件についてかなり細かく確認します。

例えば、会社員の方であれば勤務先に交通費の照会をかけられることがあります。

勤務先が支給している交通費の通勤経路が被相続人の持ち家と異なっていると、同居ではないとの指摘を受けるのです。

他にも以下のような方法で徹底的に同居の調査がされます。

・近所への聞き込み調査

・引越し業者への聞き込み

・相続人のATMの利用履歴

見ての通り、ここまでくると調査というよりも捜査といった方がよいかもしれません。

相続税の節税効果の高い特例だけに、同居要件についてはとにかく厳格に判断されますので安易に考えないことをおすすめします。

 

まとめ

小規模宅地等の特例は節税効果が非常に高いだけに、万が一後で同居を否定されると追徴課税される金額がかなりの額になるので注意が必要です。

他にも相続税の節税効果がある特例を適用する場合については、要件について厳格に調査される可能性が高いので十分注意しましょう。

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