マンションを相続して相続税がかかる場合とは？

・相続税の基礎控除とは

相続が発生し、少しでも財産を相続すれば、必ず相続税がかかるわけではありません。相続税は相続財産の額が基礎控除額を超える場合にかかります。

相続税の基礎控除額は、次の計算式で出します。

基礎控除額＝3000万円＋600万円×法定相続人の数

たとえば、法定相続人が2人の場合、基礎控除額は

3000万円＋600万円×2＝4200万円

となります。

・相続財産が基礎控除額以下なら相続税はかからない

一般に、マンションなどの不動産は金額が大きいため、相続税が課税されるのではないかと気になることが多いと思います。マンションを相続した場合でも、マンションを含めた相続財産の額が基礎控除額以下であれば、相続税はかかりません。法定相続人が2人のケースなら、マンションを含めた相続財産の価格が4200万円以下であれば、相続税の心配はないということです。

マンションの相続税評価額はどうやって計算する？

・マンションには土地と建物が含まれる

マンションというと建物だけを所有しているような感覚がありますが、敷地である土地についても所有権などの権利を持っているはずです。マンションといっても、通常は、土地と建物の両方を所有していることになります。つまり、マンションの評価額を算出するときには、土地と建物のそれぞれの価格を出す必要があります。

・マンションの土地には持分がある

マンションでは、1つの土地をたくさんの人が分け合って所有しており、それぞれの人に持分割合が設定されています。そのため、土地の評価額に持分割合をかけたものがマンションの土地の相続税評価額になります。土地の持分割合については、売買契約書や登記事項証明書などで確認できます。

・土地の相続税評価額を出す方法

宅地の相続税評価額は、「路線価方式」か「倍率方式」のどちらかの方法で出します。路線価が設定されている市街地では路線価方式で計算し、それ以外の地域では倍率方式で計算することになります。

路線価方式では、基準となる路線価に、土地の奥行や形状などの条件による補正を加え、対象となる土地の評価額を算出します。倍率方式では、土地の固定資産税評価額に国税庁が定めた一定の倍率をかけて評価額を出します。

・土地の評価額は減額できるケースが多い

自宅や事業用店舗の敷地を相続した場合には、小規模宅地等の特例により、土地の評価額が減額できる場合があります。マンションの土地の相続税評価額を計算するときにも、小規模宅地等の特例を使うことができます。

たとえば、自宅の敷地を配偶者が相続した場合には、小規模宅地等の特例により、330平方メートルまでの部分の評価額が80％減額になります。マンションの場合には、330平方メートルという面積の要件をみたしているケースが多くなりますから、土地の評価額が大幅に減額できる可能性があります。

・建物の相続税評価額を出す方法

建物については、固定資産税評価額が相続税評価額になります。固定資産税評価額は、市区町村で固定資産税評価証明書を取得することで確認できます。

マンションを購入すれば相続税対策になる？

・マンションの相続税評価額は時価よりも低い

相続税の負担を軽くするためには、相続財産を減らすのが効果的です。相続財産を減らすということは、相続税評価額を下げるということです。現金を不動産に変えるだけでも、相続税評価額を下げることができます。

不動産の相続税評価額は、市場価格よりも低くなっています。具体的には、路線価は市価の70～80％程度、固定資産税評価額は市価の60～70％程度になります。手元にある現金を使ってマンションを購入すれば、それだけで相続税評価額を減らせますから、相続税対策になります。

・タワーマンションの節税効果

タワーマンションのように階数が多く戸数も多いマンションでは、一戸あたりの土地の持分が小さくなり、土地の評価額が大幅に下がります。また、マンションの場合には、同じ広さなら高層階でも低層階でも相続税評価額は同じになります。そのため、マンション購入により相続税節税をするなら、市価が高いタワーマンションの高層階ほど節税効果が大きくなります。

しかし、明らかに相続税回避を目的としたタワーマンションの取得は否認され、追徴課税される可能性があります。相続税対策のためにタワーマンションを取得するなら、住居にするなどの取得目的を明確にし、目的に従った利用をしておくことが欠かせないでしょう。