土地・不動産 2017.10.03

土地の贈与税計算においては、小規模宅地の特例が使えないので注意

贈与に関しては、年間110万円まで贈与税がかからないということを聞いたことがある人は多いのではないでしょうか。たしかに基礎控除で110万円までなら、課税されません。基礎控除年間110万円までですので、1年に110万円の贈与財産までなら、課税されないのです。そのため、現金などの贈与の場合は、年間に110万円ずつ贈与して、トータルで何年もかけて財産を贈与していくというテクニックが使えます。ですが、土地や建物などの不動産の場合は、そうはいきません。土地や建物は一度に渡すものなので、評価額が110万円を超える場合は、贈与税がかかります。では、土地と贈与税の関係をみていきましょう。

記事ライター:nexy編集部

どうやって渡した場合に、贈与税がかかる?

たとえば、夫がお金を出して購入した土地を、夫婦共有の名義にした場合。これは夫しかお金を出していないのに妻に所有を認めたということで、あるていどの贈与が認められます。これは贈与税の対象となってしまうのです。

また、親の名義で借り入れるなどして、土地を購入し、自分の名義ではないものの親の名義のままに自分で返済を続けていった場合など、これも贈与の対象となります。この場合は、自分から親への贈与となります。親の名義でお金を払っているのは自分になるのですから、贈与税の対象となってしまいます。これも先程の例と同様、多く見られるケースです。自分がブラックになっていて借り入れができないなどの理由で、親の名義で借りてもらう、と言うケースはよくあるものです。

また、家族から借り入れしたものの、その後返済しない、返さない、負債を免除してもらったなどのケースも、その該当家族への贈与となり、贈与税の対象となってしまいます。

それに、家族間の返済に関しても、あまり通常の金融機関と著しく異なるような条件、たとえば、利息なし、ある時払い、催促なしなどの条件で返済している場合などは、あまりに常識とかけはなれているため、その家族への贈与となってしまいます。

また、親族家族によって、時価相場よりも遥かに安い価格で土地を受け継いだ際にも、贈与となってしまいます。たとえば、4000万円の土地を1000万円で購入するなど。その場合は、親族からあなたへの贈与となってしまいます。

そのため、これらのケースでは、あなたが土地を譲り受けた、支払いを行った、などの何らかの形で、贈与税が発生します。存命中の贈与、名義人の共有などには、贈与税がかかるため、慎重に行わなくてはなりません。

 

土地の贈与税の決め方

土地の贈与税は、路線価などから相続税評価額で決まります。まず、国税庁のホームページを見ると、路線価がわかりますので、そこから計算していきます。

だいたいのケースにおいて、路線価は公示価格の8割程度におさめられるようになっています。公示価格とは1月1日時点での一般における土地取引の価格相場をみたものです。路線価は、地図になっていますので、自分の土地がどの程度の価格を持っているかがわかるでしょう。

それは1平米ごとの金額ですので、路線価に、自分が所有している土地の大きさをかけていきます。土地の大きさは、固定資産税納税通知書などに掲載されています。固定資産税の納付書は毎年送られてきますので、それを確認しましょう。

 

贈与税は、贈与によって財産を得た人が支払うべき税金

贈与税は、贈与によって財産を受け取った人が、支払うべき税金です。

年間110万円までなら、贈与税の対象外ですので、現金などの場合は、110万円以内に抑えて、贈与していくと課税されないので助かります。基礎控除といいます。そして、1月1日から12月31日までの期間に、その年の間にされた贈与の合計金額が対象です。翌年、3月15日をめやすに、申告及び納税を行っていきます。

土地と建物を贈与した場合にかかる税金の計算方式としては、土地は路線価で計算します。そして、建物は、固定資産税評価額を使います。

こうした贈与税は、生きている間、つまり存命時に、自分の意思で行われたものをいいます。ですが、受け取る側にも意思が必要ですので、双方の同意によって贈与がなされた場合に贈与税が決まります。

たとえば、小さな子供が理解できないような土地などを与えた場合には、双方の合意によるものではないとみなされ、贈与というより所有権の転移そのものが認められないケースがあるので注意しましょう。

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