不動産を相続登記する際にかかる費用とは

相続登記に必要になる費用は、「登録免許税」です。登録免許税という費用は登録免許税法で定められたもので、相続登記に限らず、不動産の登記をする際には必ず納める費用です。

不動産の相続登記における登録免許税の意義は、単なる手数料としてだけでなく、不動産に対する新たな名義人の所有権を公にするための公証費用とも考えることができます。

不動産の登録免許税は、相続登記をする人の立場によって、費用に差が出ます。相続人が、相続によって取得した不動産を相続登記する際の登録免許税は、不動産の評価額の0.4％と定められています。

一方、相続人ではない人が遺贈や生前贈与などによって不動産を取得し、相続登記する場合には、不動産の評価額の2％が費用として必要です。

相続人ではない人が不動産を取得することは極めて偶発的なため、相続人よりも高額な費用が定められているものと考えられます。

土地の相続登記にかかる費用の免税措置について

登録免許税は不動産の相続登記で必ず必要になる費用ですが、平成30年度の税制改正により、一定の条件を満たす相続登記に対しては費用の免税措置が設けられました。

具体的には、ある個人が相続（相続人への遺贈も含む）により「土地」の所有権を取得したものの、相続登記を完了する前に死亡した場合において、平成30年４月１日から平成33年３月31日までの間に当該個人を名義人とする相続登記があった場合については、登録免許税を課さないこととされました。

上記の条件を分かりやすくまとめると、以下のようになります。

1.　相続登記する不動産が、土地であること
2.　土地を相続または遺贈によって取得した人が相続登記をしないまま死亡しており、次の相続が発生していること
3.　相続登記の申請を、平成30年４月１日から平成33年３月31日までの間に完了すること

不動産を相続した場合の相続登記は、今のところ義務付けられてはいません。

義務ではないため、相続登記未完了に対する罰則もありません。そのため「わざわざ費用をかけるのは気が進まないから相続登記はしないでおこう」と考える人が多くなっています。

このような風潮により、相続や遺贈によって不動産を相続した人が相続登記をしないまま亡くなってしまい、所有者がこの世に存在しない不動産が生まれる事例は数多く発生しています。

当免税措置は、社会問題ともなっている「所有者不明の土地問題」に対応した相続対策の一環のようです。

所有者不明で有効利用できない土地を少しでも減らすため、費用についての心配を無くすことで相続登記を促進しよう、という趣旨によるものと考えられています。

そのためか、建物の相続登記については言及せず、土地の相続登記にのみ当てはまる免税措置とされています。

不動産の「評価額」が、相続登記の費用を左右する

不動産の相続登記にかかる登録免許税という費用は、相続登記する不動産の評価額に対し一定の割合で求められる費用です。つまり、不動産の評価額が高ければ高くなり、低ければ低くなる費用ということになります。

登録免許税がどれくらいかかるかを事前に知っておきたい場合には、相続登記される不動産の評価額を調べてみると良いでしょう。

例えば、宅地の場合は、「路線価方式」または「倍率方式」によって評価額が決まります。

市街地の道路にはたいてい、路線価が付いています。そのため、市街地に建つ不動産の場合は、路線価をもとにした路線価方式によって評価額を算出します。

路線価方式の評価額は、次の計算式で算出します。

「路線価（㎡当たり千円単位）×宅地面積（㎡）＝評価額」

路線価は、郊外の土地には付いていない場合があります。路線価が付いていない道路に面する不動産は、倍率方式で評価額を算出します。

「宅地の固定資産税評価額×地域ごとに定められた評価倍率＝評価額」

被相続人の遺族が居住するため、または生計を立てるために営む事業に要する不動産については、評価額の大幅減が見込める特例措置もあります。

面積などについての要件はありますが、特別に大きな土地や建物でない以上は特例を利用し、費用を抑えられる可能性があります。

まとめ

不動産の相続登記に必ず必要になる費用は、登録免許税です。相続登記する不動産の評価額によって、費用は増減します。登録免許税は、相続登記時に収入印紙で納付するのが一般的です。