マンション経営により、土地と建物の評価額を減額できる

空き地状態の土地を持っている人が、そこにマンションを建てて経営する場合、土地だけでなくマンションの建物についても評価額を下げることができます。

土地は地域によって、路線価方式もしくは倍率方式で評価されます。土地の二面が道路に面していたり、角地だったりする場合には、評価額がプラスされて相続税も高くなってしまいます。

その土地でマンションを経営している場合は、「貸家建付地」として評価額の減額対象となります。貸家建付地の評価額は、次の計算で求めます。

「自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合＝貸家建付地評価額）」

借家権割合は全国一律で決まっており、30％となります。賃貸割合とは、マンション内の独立部分の床面積を合計したもののうち、実際に賃貸のために使用されている部分の割合を表します。

賃貸割合が大きければ、それだけ評価額は下がるため、相続対策としてのマンション経営ではできるだけ満室を目指すことが重要です。

戸建て住宅などの一般家屋の場合は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となりますが、マンションの建物は「貸家」扱いとなり、評価額が減額されます。マンションの評価額は、次の計算で求めます。

「固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）＝評価額」

マンションの条件次第で「小規模宅地等の特例」が適用可能

一定条件を満たす宅地については、相続税の評価額を大幅に抑えることのできる「小規模宅地等の特例」という制度があります。

マンションは貸付事業用宅地に該当するため、この特例を適用できる場合があります。経営しているマンションに特例を適用させるための条件は、次の３点です。

１.　被相続人となる人、または生計を共にしている親族がマンション経営をしていること
２.　面積が200平方メートルまでであること
３.　親族がマンション経営を引き継ぐ場合は、相続税の申告期限まで経営を続け、マンションも保有し続けていること

上記の条件をすべて満たしているなら、評価額が50％減額となります。ただし、相続開始後にマンション経営を引き継ぐのが別居の親族の場合は、この特例を適用できないので注意しましょう。

相続財産の減額が可能

相続税の基礎控除額は、次の計算で求められるものです。

「3,000万円＋（法定相続人の人数×600万円）＝相続税の基礎控除額」

相続税は、基礎控除額を超えた部分に課税されます。相続財産の額が多く基礎控除額を超えている場合は、支障のない範囲で相続財産を減らしておき、相続税がかからないよう工夫しておくことができます。

前述のように、自分の土地にマンションを建てて経営するにしても、中古物件を購入してマンション経営するにしても、購入費用を支出することによって相続財産を大きく減らすことが可能です。

マンション経営による家賃収入

マンションを経営すれば、定期的に家賃収入が入ってきます。一度満室になれば、家賃収入は安定的な収入源となります。

そのお金を相続税の納税資金として子どもに贈与することもできますし、ある程度貯まったところで、別のマンションを購入して経営範囲を広げることもできるでしょう。

経営にまつわる苦労やリスクも考慮する

マンション経営は立派な事業であり、それに伴う苦労やリスクもあります。

よくあるのは、入居者の家賃滞納による収入減です。管理会社が入っていれば管理会社が督促を代行してくれることもありますが、多少なりとも大家として受けるダメージはあるでしょう。

経営するマンション内で入居者が亡くなってしまい、発見が遅れることもあります。近年話題になっている「孤独死」の現場になってしまう可能性もあるのです。

時間が経てば経つほど物件に与える損害は大きくなりますが、入居者に肉親がいない場合には、原状回復費用は大家の負担になることがほとんどです。

築年数が経過すれば、大規模な修繕も必要です。また、災害や事故などで損傷を被った場合にも、保険に加入していなければ、大家負担で修繕する必要があるでしょう。周辺地域環境の変化によって、空き室ばかりになってしまう可能性もあります。

近年は、マンション経営のためのたくさんの保険が登場していますが、保険でカバーできずに予防が難しい問題や、大家としての費用負担を避けられない点も多いため、よく考えて慎重な判断をする必要があります。

まとめ

相続税の評価額を抑える点で、マンション経営は大いに役に立ちます。一方で、経営にまつわるリスクもよく考えるべきです。経営である以上は破綻する可能性があり、そうなれば相続対策どころではなくなってしまいますので注意が必要です。