ローンと相続の関係について

遺産相続における選択肢としては、次の3つの種類があります。

単純承認

プラスの財産もマイナスの財産も全て相続する

相続放棄

プラスの財産もマイナスの財産も全て放棄する

限定承認

プラスの財産からマイナスの財産を差し引いて残った分だけ相続する

このように、遺産相続とはプラスの財産だけ選んで相続することはできず、マイナスの財産も必ずセットで付いてくることになります。

ですから、1億円の不動産と1億円のローンがあった場合、不動産を相続するならば、1億円のローンについても相続して返済していかなければならないのです。

ローンの相続を回避するためには、相続開始から３ヶ月以内に相続放棄の手続きを家庭裁判所にて行う必要がありますが、相続放棄をすると、不動産についても相続することができなくなります。

そのため、不動産が自宅だったりすると、相続放棄をすると住めなくなる恐れがあるため、ローンを相続することを承知で単純承認するしかないこともあるのです。ただし、住宅ローンの場合は、次のようなケースもあります。

住宅ローンが残っている不動産を相続した場合

相続においてローンは原則として相続財産となるため、不動産を相続したいのであれば、ローンも相続するしかありません。

ところが、住宅ローンを組んでいる場合については、ローンを組んでいる本人が亡くなって相続が発生したとしても、ローンを相続しなくてもよいケースがあるのです。

住宅ローンの団体信用生命保険とは

住宅ローンを組んでいる人が、ローン返済途中で亡くなった場合、ローン契約者が「団体信用生命保険」に加入していると、亡くなったことでローンの残高がチャラになります。

というのも、団体信用生命保険とは、ローン返済中に亡くなった場合に、ローン残高相当額の保険金が出て金融機関に支払われるため、それを以って住宅ローンが完済するのです。

よって、相続人はローンが亡くなった不動産の所有権のみを取得することができるので、人によっては生命保険代わりに不動産を購入して団体信用生命保険に加入するケースもあります。

団体信用生命保険への加入は、不動産の購入を目的とするローンの条件となっていることが多いため、ローンを組んで不動産を購入した方が亡くなられた場合は、多くのケースでローンがチャラになるのです。

住宅ローンの団体信用保険の種類

不動産相続の際に救世主となる団体信用生命保険には、次のような種類があります。

一般的な団体信用生命保険

ローン契約者が亡くなって相続が発生した場合や、高度障害状態になった場合に保険金がおります。保険料についても無料で、ローン金利に上乗せになることもありません。

三大疾病特約付き団体信用生命保険

上記の補償内容に加えて、三大疾病である、がん、脳卒中、急性心筋梗塞で所定の状態になった際にも保険金がおります。補償内容については、契約内容によって異なり、保険料として金利が0.25%ほど上乗せされます。

八大疾病特約付き団体信用生命保険

三大疾病である、がん、脳卒中、急性心筋梗塞に加えて、五疾患である糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎臓病にかかって所定の状態になった時にも保険金がおります。保険料としての金利の上乗せは0.3%程度です。

不動産相続でローンが残っている場合の対処法

団体信用生命保険に加入してローンを組んでいる不動産を相続した場合については、金融機関等に連絡をすることで保険金が下りてローンが完済するため、特段の問題はありません。

ローンが完済すると、金融機関から抵当権を抹消するための書類を引き渡されるため、後は法務局に持参して申請すれば手続きは終了です。

ところが、団体信用生命保険に加入していないローンがあった場合、ローンについても相続の対象となるため、不動産を相続すれば返済も続けなければなりません。

不動産の価値とローンの額

相続によってローンが消えない場合は、不動産の時価とローン残高を比較することがとても大切です。不動産を売却したとして、ローン残高を上回るようであれば、相続した方がメリットも大きいことになります。

反対に、不動産を売却したとしても、ローンが完済できないようであれば、相続放棄をした方がよいかもしれません。

ただし、先ほども触れたように、不動産が自宅の場合は単純に価格を比較しても、そこでの生活を放棄して売ることは、そう簡単なことではありません。

そのため、相続でローンと不動産と両方が相続財産として該当している場合については、単純承認するか相続放棄するか、慎重に判断する必要があります。

まとめ

相続不動産に住宅ローンが残っていても、通常は団体信用生命保険によって保険金が下りるため、ローンは完済されます。ただし、団体信用生命保険に加入していないローンを組んでいる場合については、慎重に判断する必要がありますので、できれば相続に強い弁護士や税理士に相談した方がよいでしょう。