土地・不動産 2018.04.14

土地や建物を遺産相続する場合の手続きの流れや、ポイントを解説

遺産相続では、被相続人が遺した財産を相続人に公平に分割する必要があります。 しかし、遺産相続の対象である財産の中に土地建物が含まれる場合は、分割方法を巡って争いや問題が起きることも多くなります。
土地建物は均等な分割がしづらいことに加えて、遺産の中でも高価な財産になりやすいことが主な理由です。ここでは、遺産相続で土地建物を相続する場合の流れやポイントについて、ご紹介します。

記事ライター:棚田行政書士

土地建物の分割方法を決める

遺産相続で土地建物を含む財産を相続する場合、その公平な分け方を考えるのは難しいことです。

土地建物に限らず、遺産相続の対象となる財産を分割する方法は、次の4種類です。

現物分割

遺産相続で取得する財産そのものを、相続人が現物で相続するものです。預貯金は配偶者へ、土地建物は長男へ、株式は長女へ……といった分け方です。

非常に簡単に分割できる方法ですが、遺産相続の対象となる土地建物をこの方法で分割することは難しいケースが多いでしょう。たいていの遺産相続では、遺産相続の対象となる土地建物は1〜2件である場合が多いためです。

それぞれ条件や価額の異なる1〜2件の土地建物を、複数の相続人に公平に分割することは簡単ではありません。

しかし仮に、遺産相続の対象財産の中に、価値がほぼ同等の土地建物が相続人の人数分あるという場合には、土地建物を公平に分割する良い方法となるでしょう。

換価分割

土地建物を売却して金銭の形に換えることで、遺産相続の相続人へ公平に分割するという方法です。土地建物などの分割が困難な財産でも、公平に分割が可能になります。

土地建物の換価分割は遺産相続を行う相続人にとってもメリットが多いため、よく活用される分割方法です。

しかし、大切な土地建物だとしても手元に残せないこと、売却した時の譲渡益に対して所得税と住民税がかかってくること、売りたいタイミングでは売れない可能性もあることなどの問題点もあります。

代償分割

遺産相続で一部の相続人が土地建物を取得し、土地建物を取得できない相続人に、代償としての金銭を支払うという分割方法です。

この場合、代償としての金銭を支払う余裕がある相続人でなければ土地建物を取得できないことと、代償としての金銭が本当に支払われるかについての法的な確約がないのが注意点です。

共有分割

最も労力を傾けずに土地建物を分割できる方法が共有分割です。遺産相続の対象である土地建物を複数の相続人の共有名義とし、それぞれが自分の持ち分を持つことで公平に分割しようという方法です。

実際はあまり実用的ではなく、長期間共有名義のままだと、次の遺産相続が発生した際に非常に厄介なことになるため、ひとまず公平な分割をしなければ……という場合などの選択肢のひとつとして知っておきましょう。

 

土地建物の相続登記をする

被相続人が所有していた土地建物は、被相続人の名義で不動産登記がされています。遺産相続で土地建物を相続し、新しい所有者が生まれたなら、遺産相続した新しい所有者の名義に登記記載事項を書き換える必要があります。

被相続人の遺産の中でも土地建物は最も高額になる場合が多いため、遺産相続の遺産分割協議でも重要な位置を占めています。相続登記は、高額な遺産を確実に相続人のものとするためも、極力早いうちに終えておくべき大切な手続きです。

司法書士は登記の専門家でもあるため、一般的には相続登記は司法書士に依頼することが多いでしょう。しかし、遺産相続した相続人が自分で手続きをすることも可能です。

土地建物の所在地を管轄する法務局へ登記申請書やその他の必要書類を提出し、登記識別情報通知書と登記完了証が交付されたら、相続登記は完了です。書類の提出は、郵送でも行えます。

 

土地建物をすぐに売却する場合にも相続登記が必要?

遺産相続の際に支払う相続税の納税資金などを確保するため、遺産相続した土地建物をすぐに売却してしまいたい場合もあるでしょう。

その際は相続登記をせずに、遺産相続の相続人全員の署名押印を集めて売却することも可能です。そうすれば、相続登記にかかる費用を節約することができる可能性があります。

 

まとめ

遺産相続した土地建物の相続登記は義務ではないものの、被相続人名義のままでは売却も担保設定もできず、相続した意味がありません。

長期間、相続登記をしないでいると、第三者に所有権を主張されるなどのトラブルも起こり得ます。遺産相続で土地建物を取得した際の相続登記は、極力早めに行いましょう。

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