土地・不動産 2018.05.05

不動産を等価交換するメリットとデメリット

実物の不動産を守りながら行える活用方法として人気なのが、等価交換です。不動産を活用したい所有者にとっては、税制面での優遇などのメリットが多い制度になっています。

不動産の等価交換は、土地と土地、建物と建物など同じ種類の資産同士でも行われる場合がありますが、多くの場合は土地と建物で等価交換が行われます。

この記事では、土地と建物という形態の不動産等価交換にスポットを当て、メリットとデメリットをご紹介していきます。

記事ライター:棚田行政書士

不動産を等価交換するメリット

不動産を等価交換するメリットその1. 自己資金を捻出する必要がない。

遊んでいる土地を利用して収益を上げられないものかと悩む土地所有者も多いのではないでしょうか。

一般的に土地を活用する方法と言えば、アパートやマンションなどの賃貸物件を建てて入居者を募ったり、駐車場にして貸し出したりすることなどが考えられます。

いずれもそれなりの資金が必要なことなので、土地所有者にとっては高額な借り入れを作るなどして、大きなリスクを負わなければならない事態になります。

不動産の等価交換であれば、土地そのものを出資という形で提供するだけで良く、建物を建てる費用は土地開発業者が出してくれます。

等価交換は土地所有者が借金を負う必要はないので、リスクがほとんど存在しない不動産活用の方法と言えます。

不動産を等価交換するメリットその2. 自分の住居と、収益物件を入手できる

等価交換には、土地開発業者が建ててくれる建物の一部を、自分の持分として取得できるというメリットもあります。

持分が数部屋分あるなら、一部に自分が住み、他は賃貸物件として入居者を入れることで、家賃収入を得られるというメリットもついてきます。

実際にどのくらいの広さ・部屋数が持分になるかは、提供する土地の評価額によるところが大きくなります。等価交換の契約を締結する前に持分のことについてはよく確認し、あまりに納得がいかなければ考え直すことも検討すべきでしょう。

不動産を等価交換するメリットその3. 煩雑な手続きや維持管理の手間が不要

自分ひとりで土地に建物を建てる場合には、高額の借金や物件管理の煩わしさというデメリットが生じます。不動産を等価交換する場合には、土地開発業者が建物に関係する一切の雑務を担ってくれるケースがほとんどです。

土地所有者は煩わしいことから解放され、自分の仕事などに集中できるというメリットがあります。とりわけ本業を別に持つ人にとって、このような点で不動産の等価交換はメリットが大きいと言えるでしょう。

 

不動産を等価交換するデメリット

不動産を等価交換するデメリットその1. 土地の所有権は共有持分以外無くなる

不動産の等価交換では、不動産そのものが消滅したり、完全に手放す必要がなかったりするケースが多いです。しかし、等価交換をする以上、当該土地の所有権は相手方に渡り、自分の手を離れるというデメリットが生じます。

不動産そのものが無くならないならそれだけで良いのか、不動産の所有権を失いたくないのかをよく考えて、不動産の等価交換をするかどうかを慎重に決める必要があるでしょう。

不動産を等価交換するデメリットその2. 減価償却費は少額になる

不動産の等価交換によって新しく建った建物の取得価額は、提供した土地の取得価額が引き継がれて算出されます。土地の取得価額は建物の建築費用よりも低くなるため、等価交換後は減価償却費として申告できる金額が少額になるというデメリットもあります。

不動産を等価交換するデメリットその3. 予想以上に持分が少なくなる可能性がある

土地の所有者としては、大切な土地を他人と共有するのですから、より良い条件の持分が欲しいと思う気持ちは当然です。

しかし等価交換では、提供する土地の価額と、交換対象の不動産の価額を比較した上で土地所有者の持分が決定されます。

土地所有者が思っている以上に土地の価額が低く、等価交換対象の不動産の価額が高い場合には、不動産のうちのごく一部の持分しか得られないと言うデメリットも生じかねません。

不動産の等価交換では、多くの持分を期待してもそれが叶えられない結果になる場合があります。提示された持分に納得がいかなければ、等価交換はあきらめる他ないでしょう。

不動産を等価交換するデメリットその4. 土地は、他人との共有地になる

先に少し触れましたが、不動産の等価交換で土地を提供した場合には、土地の所有権は他人と共有になります。従来のように、自分の一存で物事を決めることができなくなるのもデメリットでしょう。

共有の事実を受け入れられないのなら、等価交換は考え直した方が良いでしょう。

 

まとめ

不動産の等価交換によるメリットは、資金面でのリスクを最小限にとどめられることや、自己投資を行うことなく、自宅と安定した収入源を得られることなどがあります。

しかし、人によっては受け入れがたく感じるデメリットも生じる可能性があるため、メリットとデメリットをバランスよく考慮する必要があります。

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