土地・不動産 2018.05.11

土地の等価交換における登記について解説

土地の等価交換が行われる場合、そのほとんどはマンション業者との取引になります。土地の等価交換には「全部譲渡方式」と「部分譲渡方式」の2つの等価交換方式があり、それぞれ登記の内容が若干異なります。

また、登記原因にも「売買」と「交換」の2つがあり、登記内容が部分的に異なることになります。ここでは、土地の等価交換における登記について具体的に解説します。

記事ライター:棚田行政書士

「全部譲渡方式」で土地を等価交換する場合の登記

土地を全部譲渡方式によってマンション業者と等価交換し、マンションの完成後に土地共有部分と専有部分をマンション業者から買い取る場合には、全部譲渡方式の売買による等価交換取引が行われることになります。

登記は、次のような流れで進みます。

1.土地の全部をマンション業者の名義で登記する

等価交換を行うマンション業者へ土地の全部についての所有権を移転し、登記します。

2.完成後、マンション業者が表示登記を行う

マンションが完成したら、マンション業者は建物全体の表示登記、全専有部分の表示登記を行います。

3.土地の所有者の専有部分の登記を行う

等価交換で完成したマンションと敷地のうち、土地の所有者が買い取ることになる部分については、土地の所有者の名義で保存登記が行われます。保存登記は、土地の所有者が直接行うことができます。

マンション業者が土地の所有者へ所有権移転登記をすることが原則ではあるものの、登録免許税がかかってしまうため、節税のために土地の所有者自らが保存登記をすることが認められています。

等価交換において、敷地権の登記がなされているマンションについては、マンション業者が土地の所有者に対し、共有持分の所有権移転登記をすることはありません。

マンションは区分所有建物に該当するため、原則として建物の専有部分と敷地の共有持分を分けて扱うことができません。

そのため、建物の専有部分の保存登記または所有権移転登記によって、敷地内の共有持分の所有権も、自動的に建物の専有部分の所有者に移転することとなります。

つまり、マンションの敷地の所有権は登記こそされないものの、登記簿に記載されたと同様の効力が発生します。

全部譲渡方式の等価交換によって土地の等価交換取引をした場合には、所有権移転登記の原因を「交換」とすることになります。売買と交換の登記に、この他の相違点はなく、登記の内容や方式は基本的に同一です。

 

全部譲渡方式での等価交換では、二重の課税がある

全部譲渡方式で土地を等価交換し、マンションの専有部分と敷地の一部を取得する場合には、最初にいったん土地全部の所有権をマンション業者へ移転登記します。

マンションの完成後には、等価交換で提供した土地の価値に応じた専有部分および敷地の一部が、持分として土地所有者のもとに還ってくるというわけです。

先に説明した通り、等価交換によって還ってくる持分については、所有権移転登記がなされませんが、登記したものと同等の法的効力は発生しています。

したがって、土地所有者のもとに還ってくる持分については、等価交換をしたマンション業者と土地所有者の両者が二重に登録免許税を支払うこととなります。

一方で、続く部分でご紹介する「部分譲渡方式」の等価交換の場合は、二重の課税は避けることができます。

 

「部分譲渡方式」で土地を等価交換する場合の登記

土地を等価交換する場合は、部分譲渡方式という方法も選択できます。

所有していた土地の所有権の一部をマンション業者に売却し、マンションが建った後にそのマンションの専有部分の一部を買い取るというのが、部分譲渡の一般的な流れです。

部分譲渡で土地を等価交換する場合の登記は、次のように進みます。

1.土地の一部をマンション業者の名義で登記する

マンション業者に売却する部分についてのみ、所有権移転登記を行います。

2.完成後、マンション業者が表示登記を行う

マンションが完成したら、マンション業者は建物全体の表示登記、全専有部分の表示登記を行います。

3.土地の所有者の専有部分の登記を行う

完成したマンションと敷地のうち、土地の所有者が買い取ることになる部分については、土地の所有者の名義で保存登記が行われます。

全部譲渡の場合と同様に、部分譲渡の場合も、売買での等価交換であれば所有権移転登記の原因に「売買」、交換であれば「交換」と書くことで登記できます。

最初に行う所有権移転登記で、土地の全部を登記するのか、一部だけを登記するのかの違いはありますが、その他の登記の流れは全部譲渡の場合も、部分譲渡の場合も大差はありません。

 

まとめ

土地を等価交換してマンションを建てる際は、全部譲渡方式と部分譲渡方式のどちらかを選択します。全部譲渡方式で土地を等価交換する場合は、部分譲渡方式の場合に比べて登録免許税や不動産取得税の負担が重くなりますので注意しましょう。

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