土地・不動産 2018.05.15

等価交換と不動産取得税について解説

売買や贈与によって不動産を取得した場合や、建物を新築または増築した場合には、都道府県から不動産取得税という税金が課されます。

等価交換においても例外ではありません。等価交換で不動産を取得すると、取得後半年から1年半くらいの間に納税通知書が届き、不動産取得税を納めなければなりません。

この記事では、等価交換で不動産を取得した場合の不動産取得税と、等価交換で不動産取得税が非課税になるケースについて解説します。

記事ライター:棚田行政書士

等価交換における不動産取得税の計算方法と税率

不動産取得税は、売買・贈与・新築・増改築・等価交換などによって不動産を取得した場合に課税されるものです。

不動産取得税は、次の計算式で求めます。

土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 4%(不動産取得税の標準税率)

平成30年3月31日までに取得した不動産の税率について、土地と住宅は3%に軽減されています。土地と住宅以外の不動産の場合は、標準税率です。

等価交換の際に不動産取得税の軽減特例を受ける場合は、「不動産取得税課税標準の特例適用申告書」の家屋用または土地用のいずれかを作成し、等価交換で不動産を取得した日から60日以内に都道府県税事務所に提出します。

場合によっては、等価交換した不動産登記の時点で都道府県税事務所が提出された書類をチェックし、軽減措置が受けられる場合には適用させてくれていることがあります。

軽減措置が適用になっているかどうかは、納税通知書を確認すれば分かります。軽減特例が受けられるはずなのに適用されていなければ、申告書を提出しましょう。

 

等価交換による借地権の取得。不動産取得税はどうなる?

不動産取得税はその名の通り、不動産を取得したことに対して課されるものです。では、等価交換で借地権を取得した場合はどうなるのでしょうか?

借地権は不動産の所有権とは別物のため、不動産取得税は非課税です。ただし、借地していた土地の所有権(底地)を取得した場合は、不動産取得税が課されます。

 

等価交換における不動産取得税の課税範囲はどこまで?

等価交換して取得した不動産が住宅やテナントの場合は、付帯設備があります。

等価交換での不動産取得税の計算は、取得した不動産の評価額に基づくものですが、付帯設備がある場合には、どのように評価額が計算されるのでしょうか?

家屋などの建築に付帯する電気・給排水・衛生・空調設備・エレベーター・エスカレーターなどの設備を家屋の所有者が自ら設置した場合には、設備を含めた価格が評価額となり、不動産取得税の課税対象となります。

つまり、等価交換で不動産を取得した人自身が付帯設備を取りつけた場合には、評価額が高くなってしまうことになります。

等価交換した不動産がオフィスビルや貸しビルなどの場合は、入居する会社やテナントが付帯設備を独自に取り付け、所有権を保留にしているケースもあります。

このような場合でも原則として、建物の所有者が付帯設備を含めて取得したものとみなし、評価額に含めて課税されることとなります。

ただし、納税通知書の交付を受けた日から30日以内に建物の所有者が申し出た場合には、付帯設備の部分については各入居者への課税とすることも可能です。

このような制度は、等価交換でビルを取得する場合、余計な不動産取得税を納めることにならないためにも、是非とも覚えておきましょう。

 

等価交換において、不動産取得税が非課税になるケース

等価交換における不動産取得税は、どんな場合にも無条件に課されるものではありません。非課税になるケースもあります。

ひとつには、等価交換した不動産が免税点以下である場合が挙げられます。免税点とは、課税標準となるべき価額が次の免税点未満の額であれば、不動産取得税を非課税とするという基準額です。

区分 免税点
土地の取得    100,000円未満
建物の取得 建築に係るもの(新築など) 1戸  230,000円未満
売買など建築以外の場合 1戸  120,000円未満

免税点未満であっても次の場合は、ひとつの取引の前後に起きた土地または家屋の取得が一連の不動産取得と判断されるので、非課税とならない可能性があります。

1. 土地を取得した者が、その土地を取得した日から1年以内にその土地に隣接する土地を取得した場合

2. 家屋を取得した者が、その家屋を取得した日から1年以内にその家屋と一構となるべき家屋を取得した場合

 

また、等価交換で取得した不動産を公共の道路として用いる場合や、学校法人が等価交換した不動産を教育に関連した用途で使用する場合などにも、不動産取得税は非課税になります。

 

まとめ

等価交換で不動産を取得すると、たいていの場合は不動産取得税が課されます。等価交換において、不動産取得税が非課税になるケースは限定されていますが、軽減制度は期間を定めた仕方で随時登場していますので、ぜひ確認するようにしましょう。

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