土地・不動産 2018.05.17

等価交換でマンションを取得・保有・賃貸する場合の税金について

不動産を取得したり、保有したりする場合には、毎年色々な種類の税金を支払う義務があります。等価交換方式でマンションを取得し、保有する場合にも税金がかかります。

この記事では、等価交換方式でマンションを建ててその一部を取得する場合の税金、等価交換方式で取得したマンションを保有する場合の税金、等価交換方式で取得したマンションを賃貸にする場合の税金について、それぞれ解説します。

記事ライター:棚田行政書士

等価交換でマンションを取得する時にかかる税金

1. 印紙税

等価交換でマンションを建設し、取得する場合に作成される契約書や領収書などの書類には、一定額の印紙を貼る必要があります。印紙代は、印紙税という税金として納付されることになります。

等価交換でマンションを取得する際には、契約書の他にも、協定書、合意書、念書などの書類を取り交わすことがあります。

表題に契約書と明記されていなくても、内容が等価交換の契約に関することの場合には、印紙を貼って印紙税を納める必要が生じます。

2. 登録免許税

登録免許税は、等価交換によって取得したマンションの所有権移転登記、保存登記、等価交換における抵当権設定登記などをする際に必要な税金です。

登録免許税の税金額は、登記の種類や登記対象の不動産の種類によって異なります。

3. 不動産取得税

等価交換でマンションを建て、その一部を取得した場合には、不動産取得税という税金が課されます。

等価交換での不動産取得税の計算は、等価交換において実際に取引した価格には左右されません。

等価交換したのが土地の場合は、土地課税台帳に記載の評価額、等価交換したのがマンションなどの建物であれば、家屋課税台帳に登録されている価格に税率をかけて計算されます。

4. 消費税

税金の中でも最もポピュラーである消費税という税金は、消費の現場において消費者が負担し、事業者がそれを納税するという構図を想定された税金です。

等価交換によってマンションを建てた土地の所有者が、実際にマンションの一部を取得する段階にも、消費税がかかってきます。

一般的な分譲マンションでは、消費税もマンションの価格に含めて売買されることが多いものです。

等価交換において土地の所有者に還元されるマンションでも、売買か交換かを問わず、還元される建物部分については、土地の所有者が消費税を負担することになります。

消費税という税金は、事業者に納税義務のある税金というだけで、必ずしも消費者に転嫁されなければならないものではありません。

そのため、等価交換によってマンションを還元した土地の所有者に対して、消費税の支払いを求めなかったとしても、「消費税相当額が贈与にあたる」などの問題は起こりません。

 

等価交換で取得したマンションを保有するための税金

1. 固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日時点で現存している土地やマンションなどの建物について、所有者に対し、都や市町村が課す税金です。固定資産税の課税基準は、おおむね建築費の6割〜8割とされています。

マンションの場合は、共用部分にも固定資産税がかかっています。マンションのような区分所有建物の固定資産税の評価は、建物全体の評価に加え、全体の価格を各専有部分の床面積などに応じて配分するようになっています。

共用部分の固定資産税は、各専有部分の床面積の割合に応じた共有持分にしたがって割り振られています。

2.都市計画税

都市計画税は、都市計画区域を有する都や市町村が、市街化区域内に所在する土地や家屋に対して課す税金です。

都市計画税という税金を負担するのは、登記簿や課税台帳に所有者として登記されている人となります。

固定資産税と違い、都市計画税は市町村の任意で課す税金のため、市町村によっては市街化区域を有していながらも、都市計画税は課さないとする市町村もあります。

 

等価交換でマンションを賃貸する時にかかる税金

1.不動産所得税

等価交換で取得したマンションを賃貸物件として貸し出す場合は、家賃収入は不動産所得となり、所得税という税金が課されます。

所得税の課税対象となる利益は、総収入額から減価償却費、税金関係、管理費などを差し引いたものです。

平成24年度税制改正により、平成25年から平成49年までの各年分の所得税については、復興特別所得税として2.1%が上乗せとなります。

2.住民税

等価交換で取得したマンションを賃貸する場合には、住民税という税金も課されます。住民税の税率は所得割で、市町村民税として6%、道府県民税として4%、合計10%となります。

 

まとめ

等価交換方式でマンションを取得したり、保有したり、賃貸したりする場合には、それぞれの局面で税金が課されます。

等価交換でマンションを建てた場合は、減価償却の幅が狭くなるため、経費が圧縮されます。そのため、不動産所得税や住民税が高額になりやすいので、注意が必要です。

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