土地・不動産 2017.10.04

相続税で土地の評価はどうやって出す?

相続税を計算するとき、相続財産に土地が含まれていれば、その土地の価格をどのように評価すればよいかという問題があります。「一物四価」や「一物五価」と言われるように、1つの土地でも複数の価格あります。ここでは、相続税では土地の評価額をどのように算出したらよいかについて説明します。

記事ライター:ゆらこ行政書士

相続税での宅地の評価方法には2種類ある

相続税における土地の評価方法のうち、宅地の評価方法には、路線価方式と倍率方式の2つがあります。路線価がある土地については路線価方式で、路線価がない土地については倍率方式で評価します。

・路線価方式とは

路線価とは、道路に面する宅地について1平方メートルあたりの価格を設定したもので、相続税・贈与税において土地の評価に使われます。市街地では路線価が定められており、国税庁が公表している路線価図により確認できます。路線価方式では、路線価に、土地の奥行距離や角地などの条件から補正を加えて評価額を算出します。

・倍率方式とは

倍率方式は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算した金額により宅地を評価する方法です。固定資産税評価額は、役所や都道府県税事務所で固定資産課税台帳を閲覧するか、固定資産評価証明書を取得することにより確認できます。また、評価倍率は、国税庁のホームページで調べることができます。

 

相続税での借地権付き土地(貸宅地)の評価方法

相続税がかかる土地が、借地権付きの宅地(貸宅地)である場合、自用地(他人の権利が付いていない土地)としての評価額から借地権の評価額を差し引きして評価額を算出します。

具体的には、次のような手順になります。

①借地権評価額の算出

借地権評価額は、自用地評価額に国税局が定める「借地権割合」をかけて算出します。借地権割合は、A(90%)、B(80%)、C(70%)、D(60%)、E(50%)、F(40%)、G(30%)の7つのうちのいずれかになり、路線価図で確認できます。

借地権評価額=自用地評価額×借地権割合

②貸宅地の評価額の算出

①で算出した借地権評価額を自用地評価額から差し引きします。

貸宅地の評価額=自用地評価額-借地権評価額

または、次の式で計算してもOKです。

貸宅地の評価額=自用地評価額×(1-借地権割合)

 

相続税で土地の評価を減額できる「小規模宅地等の特例」とは

相続税がかかる土地が自宅敷地である場合、もしその土地の評価額が高額であれば、相続税納税のために土地を売却しなければならなくなってしまいます。このような事態を回避するために設けられているのが、「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」(小規模宅地等の特例)です。

・特例の概要

相続または遺贈により取得した被相続人または被相続人と生計を一にする親族の居住用宅地・事業用宅地・不動産貸付用宅地等(※いずれも建物等の敷地であることが必要)のうち、一定の面積までの部分について、通常の評価額から一定割合を減額する措置になります。

・減額の対象となる土地の面積と減額割合

①特定居住用宅地等

特定居住用宅地等(自宅の敷地となっている土地)については、330平方メートルまでが、80%減額になります。なお、特定居住用宅地等は、次のいずれかに該当する必要があります。

ア.配偶者が取得した場合

イ.被相続人の同居親族が取得し、申告期限までに引き続き所有し、居住している場合

ウ.被相続人の配偶者も同居親族もいない場合で、過去3年間持家がなく、自分または配偶者の持家に居住したことがない親族が取得し、申告期限まで引き続き所有している場合

エ.被相続人と生計を一にしていた親族が取得し、申告期限まで引き続き所有し、相続開始前から申告期限まで引き続き居住している場合

②特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等

特定事業用宅地等(被相続人または被相続人と生計を共にしていた親族が事業に利用していた宅地)、特定同族会社事業用宅地等(親族関係者が全体の50%以上の株式を所有している会社の事業用宅地)については、400平方メートルまでが、80%減額になります。

③貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等(被相続人がその宅地を不動産貸付事業に使用していたアパート、マンション、ビル用の宅地)については、200平方メートルまでが、50%減額になります。

 

相続税での農地・山林の評価方法

相続税における土地の評価方法として、農地・山林については、宅地比準方式もしくは倍率方式が使われます。市街化区域にある農地・山林については宅地比準方式、それ以外は倍率方式で評価額を計算します。

・宅地比準方式とは

宅地比準方式とは、その農地・山林が宅地であった場合の価額から、宅地に転用するために必要な造成費の額を控除して評価額を算出する方法です。造成費の額については、地域ごとに、国税局が1平方メートルあたりの金額を定めています。

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