土地・不動産 2018.07.01

相続における不動産の名義変更手続きについて

相続財産として、被相続人が所有していた不動産を相続することがあります。不動産には登記上の名義があるため、相続したなら名義変更をしなければなりません。

不動産の名義変更を専門とするのは司法書士ですが、相続する人が自分で名義変更することもできます。ここでは、相続した不動産の名義変更が必要な理由と、自分で名義変更をする際の大まかな流れについてご紹介しています。

記事ライター:棚田行政書士

不動産を相続したら、名義変更が必要

株式や銀行預金、自動車など、名義が登録されている財産はたくさんあります。相続で不動産を取得した場合にも、名義変更が必要です。不動産の名義変更は別名「相続登記」とも呼ばれています。相続を原因とする登記だからです。

不動産の名義変更は義務化されていませんが、不動産の名義変更をしないでいることにメリットはひとつもありません。

不動産の名義変更をしていないと、不動産の権利は宙に浮いた状態で、所有者がいないことになります。そのため売却することも、担保設定することもできません。

赤の他人が突然所有権を主張し出しても、相続人はまだ所有者ではないため、反論することができないという事態も起こり得ます。

また、不動産の名義変更をしないまま相続人自身が亡くなってしまい、次の相続が始まってしまえば、非常に厄介な事態になります。

不動産を相続することが決定しても、名義変更をしなければ自分のものにはなりません。不動産の名義変更は、できるだけ早く済ませましょう。

 

不動産の名義変更の流れ

不動産の名義変更を相続人自らが行う場合、次のような流れで手続きをします。

1. 不動産の調査

相続する不動産を調査します。登記簿謄本などを調べ、不動産の現状を把握します。不動産の調査は、必ず行うべきです。相続人が知らない事情を抱えている場合があるからです。

よくあるケースとして、被相続人の名義だと思っていた不動産が、実は被相続人の親や兄弟姉妹の名義だったという事実が判明することがあります。

このままでは、相続人へ名義変更することはできないため、現在の名義人との折り合いをつけなければなりません。

昔の登記簿謄本を調査した結果、被相続人所有のひと続きの土地と思っていたものが、実際には分筆された土地だったというケースもあります。

2.相続人の調査

不動産について十分な調査をし、名義変更が可能な状態だと分かったなら、被相続人の戸籍謄本を集めて相続人を調査しましょう。もし、遺言書が残っており、相続人についての指示があるならば、遺言書の内容を優先します。

不動産の名義変更を完了するためには、相続人全員の合意が必要です。ひとりでも相続人が欠けていると様々な手続きが振り出しに戻ってしまうため、慎重に調査しましょう。

3.遺産分割協議の成立および遺産分割協議書の作成

相続人全員で、遺産の分割方法について協議を持ちます。協議がまとまったなら、協議内容を遺産分割協議書に記載します。

遺産分割協議書は、不動産の名義変更で必要な重要書類です。紛失することのないように注意しましょう。

4.不動産の名義変更手続き

遺産分割協議書をはじめとする必要書類が揃ったなら、いよいよ不動産の名義変更手続きを行います。

自分で不動産の名義変更をする場合は、不動産の所在地を管轄する法務局へ必要書類と申請書を提出し、申請します。

法務局で申請書の見本を置いていることもありますが、基本的には申請する人が自分で作成することになります。

申請書についての規定はそれほど厳格ではなく、A4用紙であれば縦書き・横書き、手書き・パソコン作成などのいずれでも可とされています。

申請が受理されると、不動産の名義変更について審査が実施されます。不動産は往々にして価値の高いものです。その名義人を変更するわけですから、法務局も慎重に審査します。

審査結果は通常1週間程度で出ますが、繁忙期は2~3週間程度かかる場合もあります。

不動産の名義変更の際には、登録免許税の納付が必要です。相続人が相続する場合は不動産価額の0.4%、相続人以外の人が遺贈などによって不動産を取得する場合は、不動産価額の2%に相当する金額が、登録免許税として課税されます。

登録免許税は申請前に前もって納付するか、申請当日に収入印紙によって納付します。無事に審査が終了すれば、不動産の名義変更は完了です。発行される登記識別情報通知書や登記完了証は、大切に保管しましょう。

 

まとめ

不動産の名義変更は、せっかく相続した不動産を確かに自分のものにするために、また、自分自身の相続が発生した時に家族へ迷惑をかけないためにも必要です。

平日の日中に時間を取れる人、調査や書類収集のための手間と時間を覚悟できる人であれば、不動産の名義変更を自分で行ってみるのも良いでしょう。

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