土地・不動産 2018.07.11

マンションの相続税計算に関する基礎知識

大都市圏や地方都市を中心に、マンションなどの集合住宅に住む人の割合が増加しています。それとともに、相続財産としてマンションを取得する人も増加傾向にあります。

相続財産には相続税が課されます。マンションを取得することになったなら、どれくらいの相続税がかかるのかを計算しておく必要があるでしょう。

この記事では、マンションの相続税を計算する方法と、最近改正がなされたタワーマンションの評価額について解説します。

記事ライター:棚田行政書士

マンションの相続税の計算方法

マンションも、相続税評価額の基本的な計算方法は戸建て住宅と変わりません。土地と建物それぞれの相続税評価額を計算し、合算するという計算方法です。

マンション特有の計算として、土地については敷地権割合(持分割合)を考慮して計算します。マンションの場合、敷地は住人の敷地権割合に応じて共有されている土地です。マンションの土地の相続税評価額を計算する際には、次の計算式を使用します。

「路線価×マンションの土地全体の地積×自分の敷地権割合=マンションの土地の相続税評価額」

路線価とは、その道路(路線)に面する宅地 1㎡あたりの評価額です。路線価図は国税局や税務署が公表しており、ホームページでも閲覧できます。

路線価図は、多くの人にとって見慣れないものでしょう。しかし、マンションの相続税を計算するためには、路線価図を読み解くことが必要です。

ここで、路線価図の見方を簡単にご紹介しましょう。

路線価図は一見、一般の道路地図と少し似ています。普通の地図と違う点は、道路上に数字や記号やアルファベットが記載されていることです。

道路上には「280C」など、数字とアルファベットが表記されています。数字が路線価で、1㎡あたりの価額を千円単位で表しています。つまり路線価が280であれば、その道路の両側の地域の路線価は1㎡あたり28万円という計算になります。

路線価の数字の右側にあるアルファベットは、借地権割合を表しています。アルファベットはAからGまであり、それぞれが表す借地権割合は次のようになります。

記号 借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

 

先ほどの「280C」という表記を例にすると、その道路の両側の地域は借地権割合が70%ということになります。

マンションが建っているのが郊外の場合、隣接する道路に路線価が付いていない場合があります。路線価が付いていない地域は、倍率方式によって相続税評価額を計算します。

倍率方式による計算は、マンションの固定資産税評価額に一定の評価倍率をかける、というシンプルな計算方法です。

「固定資産税評価額×倍率=相続税評価額」

ただし、路線価方式の計算のように、宅地の形や道路との接続状態を考慮した計算や調整などは一切ありません。

倍率方式の計算で使う地域ごとの倍率は、評価倍率表で確認できます。評価倍率表も、マンションの所在地を管轄する税務署や、国税局のホームページなどで閲覧可能です。

マンションの建物部分の相続税評価額は、計算が必要ありません。固定資産税の納税通知書に記載されている「固定資産税評価額」が、そのままマンションの建物部分の相続税評価額となります。

 

タワーマンションの相続税計算について知っておきたいこと

20階建て以上の高層マンション、いわゆるタワーマンションの相続税についてです。景観の良さやセキュリティー面での安心感、生活便利な立地などが人気のおもな理由ですが、相続税の面でも節税効果が高いという特徴を持ちます。

タワーマンションの価格は高階層ほど高くなりますが、面積だけで考えると低階層と変わらない場合もあります。そのため従来は、階層に関係なくほぼ同等の評価額が計算されていました。

つまり、売買価格が1億円の最上階でも、低階層の4,000万円の住戸でも、同じ評価額ということです。

結果として、高階層であればあるほど実際の価値と相続税評価額の間に非常に大きな差が生まれ、相続税の大幅な節税ができることになりました。

そのため、資産家の相続税節税対策として人気を博すことになったのです。近年、政府はこれを問題視し、相続税の「租税回避行為」とみなすようになりました。

相続開始直前にタワーマンションを購入し、相続が終了したら即座に売却するなど、相続税を免れる目的で購入したことが明白とみなされた場合は、相続税申告の際に計算の修正を求められたり、計算内容を否認されたりすることもあり得ます。

タワーマンションの評価額に関する改正は、平成30年以降に引き渡される20階建て以上の新築タワーマンションに対して適用されます。なお、低階層の評価額は段階的に引き下げられることとなりました。

 

まとめ

マンションの相続税は、土地と建物の評価額を計算し、合算することで調べられます。タワーマンションの評価額については改正がなされていますので、相続税の計算の際には注意しましょう。

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