遺産分割協議で土地を相続する方法

・相続人が何人もいれば遺産分割協議が必要

たとえば、亡くなった父親と同居していた長男でも、無条件で父親名義の自宅の土地を相続できるわけではありません。他に兄弟がいれば、兄弟全員が平等に土地を相続する権利を持ちます。

この場合、母親が生きていれば、母親にも土地を相続する権利があります。長男が土地を相続する方法は、母親や兄弟など他の相続人と遺産分割協議をし、了承を得ることです。

・遺産分割協議が不要なケースとは？

父親が亡くなったとき、遺産分割協議を経ずに、父親名義の土地を相続できるケースもあります。母親や兄弟などがいなければ、相続する権利があるのは自分１人だけですから、無条件で土地を相続できます。

また、父親が自分に土地を相続させる旨の遺言を残している場合にも、遺言が優先するため、遺産分割協議は不要です。

・遺産分割では法定相続分どおり分ける

遺産分割の際には、各法定相続人が、法定相続分ずつ財産を取得できるように分けるのが原則的な方法です。しかし、相続財産が土地だけの場合には、うまく分ける方法が見つからず、遺産分割協議がスムーズにできないことがあります。

・土地以外に相続財産がない場合の遺産分割の方法

遺産分割の方法には、各相続人が相続財産の現物を相続する「現物分割」以外に、「換価分割」や「代償分割」の方法もあります。

換価分割は、相続財産を売却して現金化した上で、相続分に応じて分ける方法です。代償分割は、財産を取得した人が他の相続人に現金を支払うことにより、各相続人の実質的な取得額が相続分どおりになるよう調整する方法です。

他の相続人の了承を得て土地を相続する方法としては、代償分割が有効です。ただし、代償金に充てる現金を一括で用意できない場合、他の相続人から分割払いの了承を得られず、代償分割が困難になってしまうことがあります。

土地を相続する際の名義変更の方法とは？

・土地は相続登記をして名義変更する

相続により土地を取得することが決まったら、土地の名義を変更する必要があります。土地の名義変更は、法務局で相続を原因とする所有権移転登記（相続登記）をする方法によって行います。

相続登記には期限はありませんが、登記しなければ土地の所有者であることを主張できないため、できるだけ速やかに行うのがおすすめです。

・土地の相続登記の必要書類

土地の相続登記をする際には、次のような書類が必要になります。

戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本

基本的に、相続関係がわかるもの一式が必要になります。遺言により取得する場合には、遺言者との関係がわかる戸籍謄本だけでかまいません。

遺産分割協議書

遺産分割により土地を取得することになった場合には、遺産分割協議書が必要です。

遺言書

遺言により土地を取得する場合には、遺言書が必要です。

亡くなった人の住民票（除票）または戸籍附票

亡くなった人の最後の住所地を証明するため、住民票（除票）もしくは戸籍附票を添付します。

土地を取得する人の住民票

土地を取得することになった人の住民票を添付します。

固定資産評価証明書

登記申請の際にかかる登録免許税の計算のために必要です。

・土地の相続登記にかかる費用

土地の相続登記を行うときには、固定資産評価額の1,000分の４の登録免許税がかかります。

なお、先代からの相続登記がされていない土地を相続した場合には、先代からの１次相続については登録免許税が免除になり、２次相続についてのみ登録免許税が課税される措置が設けられています（平成33年３月31日まで）。

相続登記は、自分で手続きする方法以外に、司法書士に依頼する方法があります。司法書士に登記を依頼した場合には、別途、司法書士報酬がかかります。

土地を相続した後売却する方法は？

・相続した土地を使わないなら売却する方法がある

親の土地を相続したけれど、利用する予定がないなら、売却を検討してみましょう。相続により土地の所有者になれば、固定資産税などの負担も発生します。使わない土地は、売却して現金化するのが得な方法です。

・売却の前提として相続登記が必要

相続した土地をすぐに売却する場合でも、相続登記は必要です。相続登記を行って名義を自分に変更した後、不動産会社に売却を依頼しましょう。

・売却すれば譲渡所得税が課税される

相続した土地を売却したことにより、譲渡所得が発生する場合には、譲渡所得税の課税対象になります。譲渡所得税がかかる場合には、確定申告を行って納税する必要があります。