土地・不動産 2018.08.08

土地の相続ではどんな問題が起こる?

土地というのは財産的価値があるものですから、相続の際にも注意しておかなければならない問題がいろいろあります。ここでは、土地の相続で起こり得る問題について説明します。

記事ライター:ゆらこ行政書士

遺産分割の際に起こる問題

・遺産分割とは

亡くなった人が所有していた財産は、相続開始と同時に相続人に引き継がれることになります。相続人が複数いる場合、財産が自動的に相続人ごとに分けられるわけではなく、最初は相続人全員の共有になります。

相続手続きを進めるためには、相続人全員の共有となっている財産を、各相続人の個別の財産に分ける遺産分割が必要になります。

・土地があれば遺産分割協議で問題が起こることがある

遺産分割は、相続人全員の話し合いで行うのが原則になります。遺産分割についての話し合いのことを遺産分割協議といいます。相続財産の中に土地が含まれている場合には、遺産分割協議において、スムーズに分け方が決まらないという問題が生じることがあります。

・遺産分割ができないなら土地を売らなければならない?

相続財産が土地しかないような場合、1人の相続人が土地を取得すると、他の相続人が取得できるものがなくなるという問題があります。

遺産分割する方法として、土地を売却して金銭に換えて分割する方法(換価分割)も考えられます。しかし、相続人の中にその土地を使っている人がいれば、土地が売られてしまうと困るという問題があります。

・代償分割という方法もある

相続人の中に土地を使いたい人がいる場合、その人が土地を取得して、他の相続人に代償金を支払うという遺産分割の方法(代償分割)もあります。遺産分割がスムーズにできない場合、代償分割で問題が解決できないかどうか検討してみましょう。

・生前に遺言を書いてもらうことで問題を解決

土地の所有者に生前に遺言を書いてもらうことで、遺産分割の際に起こり得る問題を予防できることがあります。遺言で土地を誰に相続させるかを指定してもらえば、遺産分割協議で土地の取得者を決める必要がなくなります。

ただし、特定の相続人が土地を相続することにより他の相続人の遺留分が侵害される場合には、遺留分減殺請求される可能性がある点に留意しておかなければなりません。

 

相続登記の際に起こる問題

・土地の相続手続きとは?

土地の相続があったときには、相続登記をして土地の名義を変更する必要があります。相続登記とは、法務局で土地の所有者を変更する手続きです。土地の相続登記を行うことにより、土地を相続した人は、自らが土地の所有者であると主張できることになります。

・過去の相続が登記されていなければ問題になる

相続登記をしようとしたときに、問題が発覚することがあります。相続登記でよく起こる問題の1つに、過去の相続が登記されていないという問題が挙げられます。

たとえば、祖父から父へ相続された土地を父から相続した場合に、登記名義が祖父のままであったようなケースです。この場合、祖父から自分へいきなり名義変更することはできず、祖父から父への相続登記を行った後、父から自分への相続登記をする必要があります。

・相続手続きに関与する人が増えると問題が起こりがち

1次相続、2次相続の2つの相続について登記する場合、1次相続の相続人全員と2次相続の相続人全員で遺産分割協議を行わなければなりません。

1次相続から年数が経過していて既に死亡している人がいれば、死亡した人の相続人も遺産分割協議に参加することになります。相続手続きに関与する人の数が多くなると、スムーズに手続きができない可能性もあります。

 

相続した土地を売却する際に起こる問題

・土地の売却では譲渡所得税がかかる

遺産分割のために相続した土地を売却したり、相続により取得した土地を使う予定がないので売却したりすることもあります。土地を売却したときには、譲渡所得税がかかるという問題があります。

・古い土地は譲渡所得税が課税されることが多い

譲渡所得税は、次の計算式で算出される譲渡所得に対して課税されます。

譲渡所得=収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

収入金額とは売却して得られた金額、取得費とは亡くなった人が不動産を取得したときに払った金額、譲渡費用とは売却の際の経費です。

古い土地は取得費が不明であることが多いですが、この場合には5%で計算することになるため、譲渡所得税の課税対象となってしまうという問題があります。

・相続人によって特別控除が受けられるかどうかが変わる問題

マイホームを譲渡した場合には、譲渡所得について3,000万円の特別控除が受けられます。不動産の売却代金を兄弟で公平に遺産分割した場合でも、亡くなった人と同居していた人としていなかった人とで、手元に残る金額に差が出るという問題があります。換価分割をするときには、譲渡所得税についても忘れずに考慮しておきましょう。

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