土地・不動産 2018.08.10

親の土地を相続する際の注意点とは?

親が亡くなって遺産を相続することになる場合、遺産の種類によっては、分割方法に特別の注意が必要です。土地は価格が高額になりやすく、それひとつで相続税の基礎控除額を上回ってしまうこともよくあります。

また、場合によりますが、土地は資産価値の高い遺産なので、相続人同士または外部の人も関わっての争いの種となることがあります。ここでは、親の土地を相続する時に注意したい点を4つ取り上げます。

記事ライター:棚田行政書士

本当に親名義の土地かどうか確認を

自分の親が所有していると思っていた土地が、実は親族名義だったり、土地の一部は隣接する他人の敷地だったりすることは珍しくありません。土地を相続する人を決める前に、相続した土地が本当に親の土地で間違いないかを確認しましょう。

土地の登記簿謄本を確認すれば、登記上の名義人が分かります。もし親以外の人の名義になっているなら、名義人と土地の権利について交渉しなければなりません。

ただし、その土地が親名義であると考えていた場合は、土地を使用し始めて10年以上、親名義ではないことを知っていた場合は使用し始めて20年以上が経っているのなら、名義が誰かに関係なく「取得時効」になる可能性があるため、親の遺産として問題なく相続できる場合もあります。

取得時効を巡っては、実際の使用者と名義人との間でトラブルに発展することがよくあります。トラブルになりそうに感じたなら、早めに弁護士に相談した方が賢明です。

 

相続人同士で土地を共有することは避けよう

複数人の相続人で親の土地ひとつを相続する方法に、「共有分割」というものがあります。土地の共有分割とは、土地の名義を相続人全員の連名で登記する分割方法です。土地の共有には、公平な分割ができることや手続きが簡単であるといったメリットもあります。

親の土地が共有状態になっているということは、遺産分割協議で分割ができなかったために止むを得ずそうした、ということでしょう。しかしながら、共有状態はできるだけ早く解除したほうが無難です。

共有者の誰かが亡くなれば、その土地について権利を持つ人が増え、さらに事態が複雑化します。土地に建物を建てたり売ったりしたい場合は、名義人全員の同意を得なければなりませんから、共有状態のまま、親の土地を活用することはほぼ不可能でしょう。

親の土地の共有は問題の先延ばしに過ぎないことをよく考え、親の土地を相続人同士で共有することは可能な限り避けて下さい。

 

評価額の高い土地は、特例が適用になる相続人へ

親の土地が地価の高い地域にある場合は、相続税の評価額が高額になります。相続税を節税するためには、評価額が減額になる特例制度を適用可能な相続人が、親の土地を相続するようにすると良いでしょう。

被相続人が住んでいた宅地などを、被相続人の配偶者や同居の親族、3年以上借家住まいをしていた別居親族などが相続すれば、一定の面積までは評価額を80%引きされるという「小規模宅地等の特例」という制度があります。

この特例が適用になれば、1億円の土地でも2,000万円で評価してもらえることになるので、大幅な評価減ができます。

ただし、被相続人の配偶者以外の人に特例を適用するためには、いくつかの条件をクリアすることが必要です。そのため、特別な問題がないなら被相続人の配偶者に土地を相続させることを検討できる場合もあります。

 

土地の相続登記は、迅速に

親の土地を相続する相続人が遺産分割協議で決定したなら、その相続人は可能な限り迅速に「相続登記」をするべきです。

非常に重要な手続きですが、相続登記は義務付けられていません。そのため、相続人が決まっても相続登記をしないで、何年、何十年と放置された土地も少なくないのです。土地の相続登記をしないでおくと、様々なトラブルの原因になります。

例えば、他の相続人が無断で相続登記をし、自分の持分を勝手に売却してしまうことも考えられます。相続登記がされていない土地は権利者が客観的にわからないため、他人が不法占拠する恐れもあります。

相続登記が済んでいない土地は権利関係がはっきりしないため、さまざまなリスクを負います。売却することも担保にすることもできないためです。相続した親の土地を確実に自分のものにするには、迅速な相続登記が必要です。

 

まとめ

親の土地を相続する時には、名義や相続税評価額の問題、相続人の間で公平に分けることの難しさなどで頭を悩ませることも考えられます。

親の土地を巡ってトラブルになりそうな時は、相続問題に詳しい弁護士へ、親の土地の相続登記に時間を割けない場合は司法書士へ、早めに相談しましょう。

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