不動産を公平に分割するための方法

１.　現物分割

相続で取得する財産の現物を、各相続人へ配分する分割方法です。１人は自宅や別荘などの不動産を、他の１人は預貯金を、もう１人は株式と趣向品をといった風に、相続人ごとに受け取る財産の種類が変わります。

現物分割は最も簡単で最も一般的な分割方法であると同時に、不動産をそのままの形で相続させることが可能な方法です。

ただし、財産の種類が変わることで各相続人の財産の評価額はバラバラになることが想定されます。法定相続分の通りにきっちりと分割したいという場合には採用できない分割方法でしょう。

２.　換価分割

土地や建物などの不動産のままでは、複数の相続人に分割して相続させることは不可能です。そこで考えたいのは、不動産を換金し、現金として相続人へ公平に分割するという方法です。これは換価分割と呼ばれる分割方法です。

換価分割では不動産が現金化されるため、各相続人にきっちり公平な分割をすることが可能です。相続人の誰もが不動産の相続を拒否するとしても、現金であれば拒否する理由はありません。

相続税の納税資金が心もとない時にも、換価分割は役立ちます。仕組みが分かりやすく、公平な解決に寄与する換価分割ですが、いくつかデメリットもあります。

１つは、不動産そのものを失うことになるということです。相続人全員にとって特段の思い入れがない不動産であれば問題はないかもしれませんが、相続人のうちの誰かが手放すことを拒否すれば換価分割はできません。

２つ目は、不動産の売却に際して必要になる費用や売却価格について、相続人全員が同意していなければならないことです。相続人の人数が多いケースほど、話をまとめるために時間と手間が必要になるでしょう。

３つ目として、相続人全員の同意があったとしても、希望通りの金額、時期に売却できるとは限らないことです。

相続税の納税資金のために売却を希望したとしても、なかなか売れなければ順次価格を下げ、何とか相続税の納税期限に間に合わせるために安売りをしなければならない場合があります。

さらに、無事に不動産が売れたとしても、今度は不動産所得税や住民税の納税が待っています。これらの費用負担についても相続人全員の同意を得た上で、各相続人の財産取得割合に応じて税額を徴収するなどの対処が必要です。

３.　代償分割

不動産を１人の相続人が相続し、不動産を相続できない相続人に代償としての金銭を提供するという分割方法です。

例えば、１人の相続人が１億円の不動産を相続する代わりに、不動産を相続できないもう１人の相続人へ5,000万円を支払うといった方法です。公平性を欠くことなく財産を分割できると同時に、不動産そのものも失わずに済むというメリットがあります。

ただし、不動産を相続する相続人が代償金の支払い能力を失った場合、不動産を相続できなかった相続人は泣き寝入りとなる可能性があります。代償金については法的強制力がないため、解決したいなら自分たちで訴訟などを起こすしかありません。

４.　共有分割

ひとつの不動産の名義を相続人全員の共同名義とし、各自が自分の相続分に応じた部分を持分とする分割方法です。不動産の共有分割は、相続登記をするだけで完了するため、手続きが簡単な方法であると言えます。

ただし、共有分割された不動産はその後の運用がとても大変です。売却を検討したいのであれば、共有している相続人全員が同意し、全員が手続きに関わらなければなりません。

さらに共有者のひとりが亡くなってしまうと、非常に厄介な事態になります。次の相続の相続人も共有者の一部となるため、共有者の人数はネズミ算式に増えていってしまいます。不動産の共有分割は、あくまで一時的な対処と考えましょう。

■まとめ

相続人全員が納得する方法で不動産を分割することは難しいため、長期的な争いに発展してしまうことがあります。もし争いが起きてしまい、収拾がつかなくなったなら、早めに弁護士に介入してもらい、相続人同士の関係がそれ以上悪くならないようにしましょう。