土地・不動産 2018.10.05

土地の相続にまつわる問題を軽減する「二世帯住宅」について

二世帯住宅とは、ひとつの建物に親世帯と子世帯の、文字通り二世帯が住む住宅です。近年は、事実上の相続税増税や共働き世帯の増加などにより、二世帯住宅の需要が増えていると言われています。
土地を相続させる人や、やがて土地を相続する予定の人にとっても、二世帯住宅は非常に有効な相続対策となることでしょう。では、土地の相続における二世帯住宅の役割について考えていきましょう。

記事ライター:棚田行政書士

土地相続を巡る諸問題は「二世帯住宅」が軽減する

土地の相続に限らず、相続トラブルの要因となるものには「相続税」や「感情的対立」という問題があります。土地の相続ではどちらも深刻化しやすいため、早めに対策を打っておく必要があるでしょう。

それでは、それぞれの問題を二世帯住宅による土地活用がどのように軽減するのか、ご紹介します。

相続税

相続財産に土地がある場合は、相続財産の総額が高くなり、相続税が発生する可能性が高まります。相続税は、期限内に全額を現金で払わなければなりません。そのため、相続税が課されると、納税資金の工面に苦労することもあります。

最も残念なのは、土地の相続税を払うためだけに、住み慣れた家や愛着のある土地を売却しなければならないことです。

相続開始まで土地を放っておかずに二世帯住宅にしておくなら、土地にかかる相続税を大幅に抑えることができます。

土地の相続税に大きく影響するのは、小規模宅地等の特例です。適用できれば、面積が330㎡までの土地(宅地)について最大で評価額を80%も減額することができます。

つまり1億円の土地でも、2,000万円で評価してもらえるのです。節税効果は絶大なものだと言えるでしょう。

土地を相続するのが誰かによって異なる要件が定められていますが、被相続人の家族が二世帯住宅で同居しているなら、配偶者と子供どちらが相続するにしろ、簡単に要件を満たすことができます。

2.感情的対立

被相続人と相続人との間の悪感情も、相続問題を長引かせることがあります。

被相続人の目線で考えると、一生懸命育てた子供たちが、年を取って世話を必要としている自分の面倒をろくに見てくれないとすれば、子供への情が薄くなっても無理はありません。

極端なケースだと、懇意にしていた親戚や友人などに全財産をあげ、子供には一切相続させないなどの極端な遺言を残されることもあります。その点で、二世帯住宅として土地を活用するなら、親子双方にメリットが生まれます。

子世代にとっては、自分たちの子供の世話や家事の援助を気軽にお願いできますし、親世代にとっても子供が近くにいることで、将来必要になる介護などについて安心できることでしょう。

二世帯住宅で近くに住み、お互いに助け合うことで、親子の絆は深まります。結果として親は、子供のことを考えた遺言書作成や生前対策をしようと促されることでしょう。

土地を二世帯住宅として活用することには、子世代にとって別のメリットもあります。公平な遺産分割や寄与分の主張をし易くなるのです。

例えば、二世帯住宅でない普通の家で同居してしまっていると、親の介護や看病などで多くの時間と体力を使った子供がいるとしても「その分、生活費を浮かせて金銭的に楽をしていたのだから、別居の兄弟より遺産は少なくて良い」と言われてしまう可能性があります。

二世帯住宅であれば、それぞれの世帯で生計を分けているのが普通なので、親のために何かしらの犠牲を払った子供にとっては、有利な状況になるでしょう。

 

土地に二世帯住宅を建てる上で注意すべきこと

実際に二世帯住宅を建てる場合は、事前に次の2つの点を確認しておきましょう。

1.二世帯住宅の区分登記は避ける

二世帯住宅を区分登記してしまうと、土地を二世帯住宅として活用する最大の目的とも言える、小規模宅地等の特例が適用できなくなってしまいます。二世帯住宅の登記は単独登記、もしくは共有登記とするようにしましょう。

2.持分割合を正しく示す

親の所有する土地に二世帯住宅を建てる場合は、親または子供が全額資金を出資するか、お互いに出し合うかのどちらかになります。

二世帯住宅の資金を親子で出し合う場合は、実際に出資した割合を登記上の持分割合に正確に反映するようにしましょう。例えば、子供が3分の1しか出資してしないとすれば、親の持分は3分の2になるはずです。

それなのに登記の際、親の持分2分の1、子供の持分も2分の1としてしまうと、子供の持分割合は、実際の出資割合より多くなってしまいます。出資割合より多くなった持分割合の部分については、贈与税が課される可能性があります。

二世帯住宅で土地の相続税を節税できても、贈与税がかかってしまうのでは意味がありませんから、必ず正確な持分割合で登記しましょう。

 

まとめ

相続予定の土地に二世帯住宅を建てることは、土地の相続に関する様々なトラブルを予防し、穏やかでスムーズな相続を実現することに寄与します。事情が許すなら、土地を二世帯住宅に変身させることを積極的に検討してみるのはいかがでしょうか。

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