土地・不動産 2018.10.17

相続前に生前贈与された土地の名義変更について

政府は、リタイア世代から現役世代への財産の移行を早めようと、生前贈与に適用できる色々な特例制度を創設してきました。実際、相続が開始してから土地を取得するよりも、生前贈与で土地を取得した方が税金面での負担が軽くなるケースもあります。
生前贈与してもらった側は、急いで土地の名義変更をしなければなりません。せっかく生前贈与してもらっても、名義変更が終わるまでその土地に対する権利は発生しないからです。では、生前贈与された土地の名義変更について考えていきましょう。

記事ライター:棚田行政書士

土地の生前贈与に適した特例制度

相続を待たずに土地を生前贈与しようと考える時には、贈与税が気がかりになることでしょう。

以下の2つの特例制度を利用した生前贈与は、贈与税をゼロにしたり、課税時期を延期させたりすることができるため、土地の生前贈与においても有用な制度となります。

1.相続時精算課税制度

60歳以上の親や祖父母から、20歳以上の子供や孫へ累積2,500万円までの生前贈与をする場合、贈与税が非課税になるという制度です。年齢のカウントは、生前贈与の年の1月1日を基準に考えます。

生前贈与される財産が2,500万円を超えた場合も、超えた部分にのみ贈与税が課税されます。この時に贈与税を支払っていても、相続時に相続税がかからないことが分かれば全額還付されるので安心です。

ただし、この制度を利用して生前贈与された財産は、相続開始後に相続財産の一部として扱われます。贈与税はかからないものの、相続税がかかる可能性はあるので、相続財産の総額を予想しつつ、慎重に利用したい制度です。

2.配偶者への自宅の贈与

20年以上連れ添った夫婦の間で、自宅の建物や土地を生前贈与する場合は、最高で2,000万円まで贈与税を非課税にして生前贈与できます。

贈与税の暦年課税と呼ばれる、年間110万円までの贈与税非課税枠も併用できるため、最大で2,110万円までの生前贈与が非課税で行えることになります。

ただし、何から何まで非課税にはならないので注意が必要です。生前贈与された土地や建物の名義変更時には登録免許税がかかり、名義変更後は不動産取得税もかかります。

 

生前贈与された土地の名義変更は「所有権移転登記」で行う

所有権移転登記とは、不動産を売買や贈与によって取得したときに、不動産の所有権を新しい所有者のものに変更するという名義変更の手続きです。

土地の生前贈与では、贈与者(土地をあげる人)から受贈者(土地をもらう人)の名義へ、名義変更することになります。所有権移転登記を完了させ、名義変更しておくことは、第三者に対して土地の権利を主張するために不可欠です。

 

生前贈与された土地を名義変更する手順

では、生前贈与された土地の名義変更の手順を見てみましょう。

1.贈与税や相続税、その他税金の確認

最初に、土地を生前贈与されることで課税される税金についてよく考えましょう。

先にご紹介した特例制度を利用すればある程度は軽減できますが、相続が開始したら一気に降りかかってくるかもしれない税金や、土地を所有している限り払い続けなければならない税金もあります。

名義変更の段階でも、馬鹿にならない額の税金がかかります。本当に生前贈与を受けても大丈夫か、名義変更時だけでなく、将来にわたり土地にかかる税金を払い続けることができるかなど、冷静になってよく計算する必要があります。

2.土地の調査

次に、生前贈与された土地の登記事項証明書を取得し、現在の登記上の登録情報を確認します。登記上の情報が贈与者の現住所や氏名と一致していれば問題ないのですが、もしも違っている場合、そのままでは名義変更ができません。

名義変更の前に、住所変更登記や氏名変更登記を完了させ、それから名義変更の申請準備に戻りましょう。

3.名義変更の必要書類を用意する

名義変更の申請に必要な書類は、以下の通りです。

・土地の贈与者の印鑑証明書(発行から3か月以内のもの)
・土地の受贈者の住民票
・名義変更する土地の固定資産税評価証明書
・名義変更する土地の登記識別情報もしくは権利証

名義変更には直接関係しませんが、生前贈与では「贈与契約書」の作成も必要です。贈与契約書は、生前贈与の概要について第三者が見ても内容を理解できるよう、明快に作成しなければなりません。

生前贈与する財産について、贈与の時期、贈与者と受贈者の氏名、贈与される財産、贈与の方法などについて記載されていれば、任意の書式で作成可能です。

4.所有権移転登記の申請

名義変更の必要書類が揃ったら、生前贈与される土地を管轄する法務局へ所有権移転登記の申請を行います。この時に、名義変更する土地の評価額の2%に相当する登録免許税を払います。登記完了までの期間は、平均して1~2週間ほどです。

 

まとめ

土地の生前贈与を行う贈与者は、自分の相続発生を待つことなく早くから受贈者が土地を活用できるように、という考えで生前贈与を選ぶこともあります。速やかに名義変更することは、贈与者を安心させることにもなります。手間も時間も必要ですが、早めの名義変更を心がけましょう。

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