土地・不動産 2018.11.13

相続した土地を3年以内に売却するメリットとは?

土地の相続には、たくさんの税金がかかります。相続財産が基礎控除額を超えていたら相続税を、土地の相続登記では登録免許税を、土地を売却して利益が出たら譲渡所得税を納めなければなりません。
相続登記にかかる登録免許税だけは節税できませんが、相続税と譲渡所得税は工夫次第で大幅に節税が可能です。今回の記事では、相続した土地を3年以内に売却することで「譲渡所得税」を節税できる仕組みについて、解説したいと思います。

記事ライター:棚田行政書士

3年以内なら「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を適用可能

相続した土地を、相続税の申告期限から3年以内に売却した場合には、売却時の「取得費」に土地にかかった「相続税」を加算できるという特例があります。「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」、一般には「取得費の特例」と呼ばれている制度です。

3年以内に土地を売却して取得費の特例を受けるための要件は、以下の3点です。

1.相続や遺贈により財産を取得した者であること
2.その財産を取得した相続人に、相続税が課税されていること
3.その財産を、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降、3年以内に譲渡していること

土地の相続人の中には、相続税を納めるためだけに泣く泣く土地を売却する人もいます。また、すでに土地の相続税を納めている人もいます。そんな状況で土地の売却益に対してさらに税金をかけるなら、相続人の負担は二重になってしまうでしょう。

そのため、取得費の特例は、相続人の税負担を軽減する目的で設けられた制度なのです。

 

相続した土地に「取得費の特例」を適用する際のポイント

譲渡所得にだけ適用できる

取得費の特例は、譲渡所得を軽減するための特例です。株式などを売却して得た利益は事業所得に該当し、被相続人が貸していたお金の利子や印税などは雑所得となりますから、取得費の特例は適用できません。

確定申告が必要

土地を3年以内に売却して取得費の特例を受けるためには、確定申告を済ませておくことが必要です。確定申告時には、相続税の申告書の写し、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書、譲渡所得の内訳書や計算明細書などを添付して申告しましょう。

注意したいのは、土地の相続に関係して確定申告が必要になっても、税務署や市役所が通知などをしてくれるわけではないことです。

期限内に確定申告をしていないと、3年以内に土地を売却しても取得費の特例は適用できません。それどころか、申告を怠ったとして税金が加算されてしまうこともあります。前もって予定に組み込み、忘れずに行うようにしましょう。

同族への売却も可能

相続した土地を3年以内に売却するつもりで売りに出しても、すぐに買い手が見つからない場合もあります。3年を超えてしまうと損だから、価格を下げてでも3年で売却してしまおうというのは良策ではありません。

取得費の特例の規定には、売却先についての制限は特に設けられていません。つまり、同族会社や親族へ3年以内に売却した場合でも、特例の適用は可能になるということです。

もちろん、関係者の中で買い手がいればの話ではありますが、相続した土地を3年以内に売却できそうにない時に検討できる手段のひとつとして、覚えておくべきでしょう。

 

3年以内に売却する土地の相続税計算式

では、相続した土地を3年以内に売却する場合、実際に取得費に加算できる相続税額を計算してみましょう。土地の相続人の相続税額などを用いて、以下のように計算します。

相続税額×譲渡した土地の価額÷(相続人の相続税の課税価格+相続人の債務控除額)

 

相続した土地の売却における取得費

土地を売却した際の譲渡所得は、以下の式で計算します。

譲渡所得 = 売却益 ― (取得費+譲渡費用)― 特別控除

譲渡所得税を計算する際の取得費は、売却益を圧縮して譲渡所得税を節税する上で、非常に重要な役割を負っています。

取得費に含められる費用は、売却した土地の購入代金や、購入時に納めた不動産取得税や特別土地保有税、売却した土地の造成費用や測量費などです。

3年以内に土地を売却する際は、取得費の特例によって納税済み相続税の一部を加算できるので、売却益をゼロにできる場合もあります。

譲渡費用と間違えられやすい取得費ですが、土地の取得に直接関係した費用が取得費、土地の売却に関係した費用は譲渡費用、と覚えておくと良いでしょう。

節税のためには、いかに取得費や譲渡費用を大きくして課税価格を抑えるかが重要になります。この点で、取得費の特例を利用しない手はありません。

 

まとめ

土地の相続に関係する税金は多いですが、特例制度をよく理解して活用することで、税負担を軽くすることができます。

特例制度はその多くが期間限定のものであり、いつ廃止されるかは分かりません。相続から3年経つのはまだ先だからと考えず、早めに手を打っておく方が賢明です。

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