土地・不動産 2018.11.20

相続するマンションの価格が相続人に及ぼす影響とは?

相続財産の価値が高いと、財産の価格が基礎控除額を超えてしまい、相続税が発生する可能性があります。特に注意したいのは、マンションのように金額を簡単に見積もることのできない財産です。
マンションを相続する際には、マンションの「価格」がいくらかを考えて、相続税の予想額を計算する可能性があります。しかし、不動産の価格には様々な種類があり、計算基準もバラバラです。何を参考にしたら良いのか悩んでしまうでしょう。
今回は、相続するマンションの価格のうち、相続人に直接影響を与える価格について考えていきましょう。

記事ライター:棚田行政書士

マンションの価格は多種多様

最初に、マンションの価値を表す様々な価格について、それぞれの概要をまとめてみます。

1.販売価格

売り出されている不動産に表示されているのが、販売価格です。多くの場合「これくらいの価格で売りたい」という売主の希望を反映した価格になっています。

長い間、売れない場合には値下げ交渉をされることも多いので、多くの売主が値下げ幅も加味して販売価格を決めています。

2.実勢価格

実勢価格とは、取引が成立すると予想される価格のことを言います。買い手から見て「この価格なら買っても良い」と思えるような価格と言っても良いでしょう。実勢価格は「時価」とも呼ばれます。

3.公示価格

地価公示法に基づき、土地鑑定委員会が公表する土地の価格を、公示価格と言います。合理的な土地価格の形成を目的として国が発表しているもので、国土交通省のホームページから確認できます。

実際に取引される価格とは大きく異なることもありますが、地域経済の動向を探る点では参考にできる価格です。

4.固定資産税評価額

公示価格の約70%を目安に計算されているのが、固定資産税評価額です。固定資産課税台帳に登録されているマンションの価格とも言えます。固定資産税評価額は、マンションの経年劣化によって年々引き下げられていくのが特徴です。

5.路線価

道路ごとに定められていて、隣接する土地の1㎡あたりの価格を表すのが、路線価です。路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2つがありますが、単に路線価という場合は相続税路線価のことを意味します。

 

相続では「固定資産税評価額」と「路線価」の価格が重要

マンションの相続税評価額は、建物部分と土地部分に分けて計算した後、合算することで明らかになります。建物部分については、固定資産税評価額が相続税評価額となり、土地部分の相続税評価額は路線価を用いて計算します。

路線価は、国税庁や税務署のホームページで簡単に閲覧可能です。相続するマンションが接している道路の路線価が分かったら、次の計算式で土地の相続税評価額を試算してみましょう。

「路線価×マンションの土地全体の面積×敷地権割合=マンションの土地の相続税評価額」

数あるマンションの価格の中でも、相続と特に関係が深いのは固定資産税評価額と路線価、ということになるでしょう。

ただし路線価は、都心部や市街地に限定して設定されている価格です。郊外や地方になると、相続したマンション近くの道路に路線価が設定されていない場合もあります。

路線価のない地域では、倍率方式で相続税評価額を求めましょう。路線価図と一緒に公開されている「評価倍率表」を確認すれば、相続したマンションのある地域に設定された倍率が分かりますので、次のように計算できます。

「建物の固定資産税評価額×倍率=マンションの相続税評価額」

 

マンションの価格に左右される「登録免許税」

相続税以外にも、マンションの価格に影響される税金があります。マンションの相続登記時に納める、登録免許税です。相続登記でかかる登録免許税は、相続する不動産価額の0.4%と定められています。不動産価額は、原則として固定資産評価証明書に記載された評価額となります。

マンションの価額計算は、先ほどの相続税評価額計算と同様です。固定資産税評価証明書に記載された建物部分の評価額と、マンションの土地全体の価格に敷地権割合をかけたものを合算して、不動産価額を計算します。

マンションの不動産価額が高いほど登録免許税も高くなるので、マンションを相続する相続人は少なからず価格の影響を受けるでしょう。

こうして計算された登録免許税は、マンションの相続登記の際に収入印紙の形で納めます。万が一、登録免許税の計算を間違えて少なく納めてしまうと、申請後に追加納付を求められます。

多く納めてしまった場合には、後日過誤納金還付請求をすることになるでしょう。どちらにしても、ただでさえ手間のかかる登記手続きがさらに面倒なことになってしまうので、注意したい点です。

 

まとめ

マンションの価値を表す価格の中でも、相続において重要なのは固定資産税評価額と路線価です。

マンションの相続税評価額の計算は比較的簡単なので、マンションを相続する可能性があるなら早めに試算しておき、相続税がかかるかどうかを確認しておくとよいでしょう。

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