土地・不動産 2019.01.10

実家の不動産を相続。空き家にするか売却するかで迷ったら?

親が亡くなって実家の不動産を相続することになったけれど、自分には既に持家があるので実家の不動産はいらないということは多いと思います。今回は、相続した不動産を空き家にしておくことのデメリットや売却するときの注意点を説明します。

記事ライター:ゆらこ行政書士

空き家でも不動産を所有している限り管理責任が発生

親が亡くなり実家の不動産を相続した場合、空き家にしていても管理は必要です。

民法では、土地の工作物(建物、塀など)の欠陥および管理不十分が原因で他人に損害を与えた場合に、工作物の所有者が損害賠償責任を負う旨が定められています(717条)。

相続した空き家を放置していると、建物の一部が壊れたり、ブロック塀が倒壊したりすることもあります。もし他人にケガをさせてしまえば、責任を問われてしまいます。

 

空き家でも不動産の所有者には税金がかかる

不動産の所有者に課せられる税金とは?

不動産を所有していれば、たとえ空き家にしていても、固定資産税を課税されます。市街化区域にある不動産には、都市計画税もかかります。

固定資産税・都市計画税の負担はどれくらい?

固定資産税は市町村によって課される地方税で、固定資産評価額の1.4%が標準税率となっています。都市計画税も同様に市町村によって課されますが、標準税率はなく、制限税率(上限)は固定資産評価額の0.3%とされています。

固定資産税・都市計画税の負担は決して軽くはありません。不動産の固定資産評価額を1,000万円とすると、17万円程度が税金となります。

ただし、住宅用地については、課税標準(固定資産評価額)を次の割合にまで軽減する特例(住宅用地の課税標準の特例)が設けられています。

200平方メートル以下の部分→固定資産税6分の1、都市計画税3分の1
200平方メートルを超える部分→固定資産税は3分の1、都市計画税3分の2

 

空き家を放置しておくと税金が通常よりも高額になるなどの問題も

特定空き家は税金の軽減が受けられない

住宅用地の課税標準の特例により、住宅が建っている土地については、固定資産税や都市計画税の負担が軽減されます。

しかし、土地の上に建っている住宅が空き家対策特別措置法の「特定空き家」である場合には、住宅用地の課税標準の特例が受けられません。特定空き家とは、周辺の生活環境に悪影響を及ぼしている空き家のことです。

空き家対策特別措置法とは?

空き家対策特別措置法は、増え続ける空き家が引き起こす問題を解決するために設けられ2015年に施行された法律です。空き家対策特別措置法により、特定空き家の所有者に対しては、必要な措置をとるよう、市町村から助言や指導が行われることになっています。

どんな空き家が特定空き家になる?

相続した不動産を管理できない場合、空き家にしないのが安心です。そのまま放置していれば倒壊の危険がある空き家やゴミの不法投棄場所となっている空き家、窓ガラスが割れて散乱したままの空き家などは、特定空き家に指定されてしまいます。

相続した空き家が特定空き家に指定されると、固定資産税および都市計画税の負担が大きくなるだけでなく、行政の指導を受けることにもなります。

 

相続した不動産は空き家にするより売却を

不動産を手ばなせば責任がなくなる

相続した不動産を使わない場合、空き家にする以外に売却するという選択肢があります。不動産を売却すれば、管理責任もなくなり、固定資産税等の税金を払う必要もありません。

相続した不動産を売却したら譲渡所得税がかかる

相続した不動産を売却するときにも、税金がかかる点に注意しておきましょう。不動産の売却により譲渡所得(売却益)が発生していれば、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得の計算式は、次のとおりです。

課税譲渡所得=売却金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

取得費は不動産を取得したときの金額ですが、相続した不動産の場合には、被相続人が購入したときの金額になります。譲渡費用とは、仲介手数料などの売却の経費になります。

空き家を早めに売却すれば譲渡所得税を節税できる

相続した空き家を売却するときには、時期によって譲渡所得税を安くできますから、売却のタイミングに気を付けましょう。

相続時に相続税を払っている場合には、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。取得費加算の特例の適用を受けるには、相続した不動産を相続税申告期限(相続開始から10か月)から3年以内に売却する必要があります。

また、相続した空き家を耐震リフォームして売却したり、更地にして売却したりした場合には、特別控除として3,000万円が控除されます。この場合には、相続開始から3年以内に売却する必要があります。

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