土地・不動産 2019.01.23

相続税に影響する「価値の低い不動産」とは

不動産を相続する際は、その不動産の価値が重要になってきます。不動産の価値は、不動産を相続する人が払う相続税の金額に影響するからです。1つとして同じものがない不動産の価値はそれぞれですが、ある理由から価値が低く見積もられる不動産もあります。
今回は、価値の低い不動産について調べていきましょう。

記事ライター:棚田行政書士

都市計画区域にある不動産

都市として区域を整備していく目的で、不動産の建築や種類を制限している区域があります。都市計画区域と呼ばれる土地です。

都市計画区域は、都市計画法によって「計画的な都市形成」を行う区域として指定されているもので、不動産の建築の用途に関して所定の条件を満たす必要があります。

都市計画区域は以下の2つに分類されていますので、特徴を見てみましょう。

・市街化区域
・市街化調整区域

市街化区域

市街化区域とは、すでに市街化している区域のことです。今後10年程度を目標に、行政が積極的に市街化を進めていこうと計画している区域のことも、市街化区域と呼びます。

市街化区域には、不動産の建築に関して「用途地域」という制限があり、市街化区域に不動産を建てる際はこの定めに従わなければなりません。

用途地域は全部で12種類あり、住居専用地域、商業地域、工業地域などに分類されています。

例えば、良好な生活環境を確保するために区分されている住居専用地域の場合、一定の高さや建ぺい率の住居以外は、小規模店舗や小中学校、診療所などしか建築できないことになっているのです。

工業の発展を図るために区分されている工業地域では、学校、ホテル、大規模な店舗などを建築することはできません。

その区域ごとの目的や環境によって、建てられる不動産が制限されているということになります。

市街化調整区域

市街化調整区域とは、自然保護などの観点から、当面は市街化を抑制すると行政が定めている区域です。

市街化調整区域はおもに、田畑や山林、海沿いなど、農業、林業、漁業と言った第一次産業のために用いられている区域になります。

市街化調整区域内で不動産を新築することは、原則的にできません。例外的に、上記のような産業に従事している人の住居であれば建築可能とされます。

ですから、相続する不動産が市街化調整区域内にある土地であれば、土地のままで持っていなければならない可能性が高いでしょう。

どちらにしても、区域内で不動産を新築したり活用したりする点での自由度は下がります。そのため、不動産としての価値も低くなる場合があるのです。

なお、都市計画区域の分布や制限の詳細については、市区町村役場の都市計画課にある「都市計画図」を確認すると分かります。相続する不動産が都市計画区域に該当するかどうかは、前もって確認しておくと良いでしょう。

 

形の悪い不動産

不動産を建てるために適しているのは、正方形や長方形などの形の良い土地です。形が整っているので、整形地とも呼ばれます。

他方、三角や台形の土地、傾斜のある土地や、棒の先に旗が付いたような形の「旗竿地」など、形が悪くて不動産の建築が難しい土地は不整形地、あるいは非整形地です。

不整形地などは、土地としての利用価値が低いため、相続における価値も下がります。

 

価値の低い不整形地を相続する際の注意

価値が低く、相続人の税負担が軽い不整形地ですが、注意したい点もあります。ここでは、2つの点をご紹介しましょう。

土地を整形するための費用

相続する不整形地に、いずれは不動産を建てたいと思っている場合は要注意です。不整形地を不動産の建築が可能な状態に整形するためには、相当の費用がかかる可能性があります。

例えば、傾斜のある土地に建物を建てるには土地をならす必要があり、形がいびつな土地に建てる不動産は、不動産の形を土地の形に合わせなければならない場合があるでしょう。

土地の整形には数百万、場合によっては1千万を超えるほどの多額の費用がかかります。形が複雑な不動産は、建材費用や設計費用もかさんでしまうものです。

相続の時は良くても、後々大きな出費を要する可能性があるため、価値の低い不整形地の相続はよく考えて決定しましょう。

2.売却の難易度が高い

不整形地は価値が低いため、相続した後ですぐ売ってしまえば良いというわけにもいきません。

前述のように、不動産を建てるための事前準備に費用がかさむという点もありますが、日当たりや防犯性においてマイナス要素を持つ場合がある不整形地は、なかなか売却できない可能性があります。

いくら価値の低い不整形地とは言え、所有している間はずっと税金がかかります。売却できなくても構わないと思えるのでない限り、不整形地の相続はリスクが高いものとなるでしょう。

 

まとめ

価値が低い不動産と言えるのは、市街化調整区域にある不動産や、不整形地の土地です。どちらも、相続人にとっては利用価値の低い不動産となります。明確な利用目的がない限りは、被相続人の生前に処分することを検討できるでしょう。

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