土地・不動産 2019.03.11

不動産を活用した相続対策の注意点

相続では、相続財産の金額に応じて相続税を課税されます。現金や預貯金など、ほぼ額面そのままに評価される財産と違い、評価額を抑えられるというのが不動産の大きな特徴です。
2015年の税制改正をきっかけに、一般の人でも不動産を活用した相続対策に興味を持ち始めており、自分の財産の一部を不動産に換えることを真剣に検討する人も多く見られるようになってきました。
不動産には確かにメリットがあるものの、注意点も知っておく必要があるでしょう。この記事では、不動産を活用した相続対策の概要とその注意点について解説します。

記事ライター:棚田行政書士

不動産を活用した相続対策の種類とメリット

不動産を活用した相続対策としてよく行われているのは、以下のようなものです。

・更地を駐車場にする
・更地に賃貸物件を建てる
・不動産を売却し、より資産価値の高い別の不動産を購入する
・老朽化した建物を取り壊し、更地として売却する

相続対策をしたい不動産が更地の場合は、コインパーキングなどの貸駐車場にしたり、アパートやマンションを建てるなどの「賃貸経営」が人気です。

現在所有している不動産が生活不便な郊外にある場合などは、その不動産を売却して都心に近い便利な場所にマンションを一室買うなどして、より資産価値の高い不動産に換える「資産組み換え」もよく行われます。

面積が狭くなりがちという注意点はありますが、便利な地域に住みかえることで老後の生活環境を整えられるでしょう。

財産の大部分を不動産が占めている場合には、思い切って不動産を売却し、売却代金は相続財産として取っておくという人もいます。

では、相続面ではどのようなメリットがあるでしょうか。具体的には以下の2つがあります。

1.評価減により、相続税の節税対策になる

不動産の相続税評価額を抑えられるため、相続税が低くなります。例えば、更地にアパートが建った場合、その土地は「貸家建付地」という扱いになり、相続税評価額は一定割合減額されます。貸家建付地の相続税評価額は、以下の式で計算しましょう。

土地の相続税評価額×(1-借地権割合×貸家権割合×賃貸割合)

なお、アパート部分の相続税評価額も固定資産税評価額の7割に留められるため、大幅に節税ができます。

2.相続人に優良な財産を受け継がせることができる

将来相続が発生した時、相続人が「こんな不動産を遺されても迷惑だ」と感じてしまうのでは残念なことです。

その点、相続人にとっても価値のある不動産を遺しておくならどうでしょうか。毎月収益が発生する賃貸物件や、好立地にあり入居者募集のしやすいマンションは、相続人にとって重荷とはならないはずです。

 

注意点1:収益は不安定なもの

ここからは、不動産で相続対策をする際に覚えておきたい注意点をご紹介していきます。第一に、不動産から発生する収益は不安定になるという注意点を理解しておきましょう。

駐車場や賃貸物件の場合、得られるであろう最大収益は満室・満車時の合計賃料であり、賃料の値上げをしない限りそれを超えることはありません。そして、いつまでも満室にしておくことは不可能です。

新築時であれば容易に入居者が集まるかもしれませんが、どんな不動産でも時間が経てば劣化していきます。丁寧にメンテナンスをしていても、少しずつ入居者が離れていきやすくなってしまうのは仕方のないことです。

建物の状態が良いとしても、経年劣化に合わせて賃料は下げていかなければなりません。その上、空き室率が増えれば、賃貸経営から収益を得るどころか実生活に影響を及ぼす可能性もあるでしょう。

 

注意点2:不動産の売却は難しい

不動産には、売却したいと思った時に即座に売ることが難しいという注意点もあります。

特に2015年の税制改正以降は、相続税をかけないために生前に不動産を売却しようとする人、相続した不動産を持て余して売りに出す相続人など、不動産を手放したい人が増えているために不動産市場には売り物件があふれているのが現実です。

その上、日本は人口減少社会であり、時間が経つにつれて不動産のニーズは減っていくことが予想されるため、売却はそう簡単にはいかないでしょう。

売却できない間は、所有者は固定資産税などを支払い続けなくてはなりません。これが非常に重い足かせとなる可能性があるので、念頭に置きたい注意点です。

 

注意点3:相続税の納税資金不足

相続税が安くなるからと、手元の現金の大部分を不動産に換えてしまう失敗例もあります。注意点は、相続税は現金で一括払いが原則ということです。

相続開始後に、財産のほとんどが不動産で現金はほとんど遺されていないとなると、相続人は大変な苦労をします。

自分の貯蓄から相続税を支払えればまだ良いですが、貯蓄がない相続人は、相続税を支払うためにせっかく相続した不動産を売却しなくてはならないかもしれません。

 

注意点4:遺産分割を視野に入れる必要性

不動産は、物理的に分割できないという注意点があります。例外として、ワンルームマンションなどを相続人の人数分買っておくというような場合は良いですが、たいていはひとつの不動産を複数名で分割しなくてはなりません。

分割できないので誰かひとりが相続するとなれば、不動産を相続できない相続人の心情はどうなるでしょうか。場合によっては裁判での争いに発展する可能性もあります。

 

まとめ

不動産の相続対策には、不動産ならではのメリットもあれば、不動産だからこその注意点もいくつかあります。単なるうわさや大げさな広告に乗せられることなく、冷静に検討しましょう。

関連記事

土地・不動産

不動産の相続登記はいつまでにすべき?相続時の遺産分割や登記の期限を解説

不動産の相続登記の期限はいつまで? 不動産は相続登記で名義変更する 相続登記とは、不動産の相続があった後、法務局で行う名義変更の手続きです。登記制度により、不動産の所有者が誰であるかは、法務局にデータ ...

2019/03/22

土地・不動産

不動産を相続したときの税金が安くなる!評価額をたった2割にできる特例とは?

不動産の相続で必ず知っておきたい「小規模宅地等の特例」 不動産を相続して相続税がかかるケース 相続税がかかるのは、不動産を含む相続財産(一部の生前贈与なども含む)の価格が、次の基礎控除額を超える場合で ...

2019/03/20

土地・不動産

相続した不動産の「相続登記」手続きに必要な書類を紹介

遺言で不動産を相続する場合に必要な書類 遺言書に、自分に不動産を相続させるという指示があった場合には、原則としてその指示に従って手続きすることになります。遺言書によって不動産を相続する際のおもな必要書 ...

2019/03/18

土地・不動産

家を相続するには!? 相続登記の方法!

相続登記は、できればしておいたほうが無難 相続登記は、いわゆる名義変更です。ですが、しなくても特に問題はないのです。法的な義務はありません。たとえば、その家を売ろうとしたとき、そして、建て替えをするの ...

2017/10/03

土地・不動産

相続登記申請書の書き方について

相続登記申請書の書き方 相続登記自体は自分でも申請することが可能です。その際には相続登記申請書と複数ある必要書類を添えて、不動産の所在地を管轄する法務局に提出する必要があります。 それでは、相続登記申 ...

2017/10/02

土地・不動産

相続登記の費用はいくらかかる?その内訳とは?

相続登記ってそもそも何? 相続に伴って不動産を取得した場合に、その名義を被相続人の名義から相続人の名義に変更する手続きのことを一般的に「相続登記」と呼んでいます。 ただ、正式には相続登記という登記手続 ...

2017/10/02

Copyright© 相続メディア nexy , 2019 AllRights Reserved.