不動産の相続で必ず知っておきたい「小規模宅地等の特例」

不動産を相続して相続税がかかるケース

相続税がかかるのは、不動産を含む相続財産（一部の生前贈与なども含む）の価格が、次の基礎控除額を超える場合です。

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

たとえば、法定相続人が４人の場合、基礎控除額は5,400万円です。相続財産が不動産しかなく、不動産の評価額が5,400万円以下であれば、相続税はかからないことになります。

相続税の金額は不動産の評価額で決まる

不動産を相続しても、不動産の評価額が低ければ、相続税の負担はそれほど大きくなりません。ちなみに、相続税計算の際の評価額は、市場における売却価格とは違うものです。

不動産の場合には、路線価方式や倍率方式といった方法で相続税評価額を出します。相続税評価額は売却価格よりは低くなりますが、それでも売却価格の７～８割程度です。

不動産の相続税評価額が安くなる特例がある

不動産の相続税評価について、「小規模宅地等の特例」と呼ばれる特例があります。小規模宅地等の特例は、その名のとおり、比較的面積の小さい宅地の評価額を減額できる特例です。

特例の要件をみたせば、相続税評価額が下がり、相続税の負担が軽くなります。不動産を相続して税負担に悩んでいるなら、特例が適用できないかをチェックしてみましょう。

自宅不動産の相続税評価額は特例で８割引に

被相続人の自宅不動産には特例が使える

小規模宅地等の特例は、亡くなった人（被相続人）の自宅不動産の相続があったときに使えます。ただし、特例が使えるのは自宅の敷地のみで、自宅建物の評価額は減額になりません。

特例の適用には、要件があります。自宅不動産の相続があっても、必ず特例が使えるわけではありません。特に、誰がその不動産を相続したかで、特例が使えるかどうかも変わってくることに注意しておきましょう。

自宅不動産の相続で特例が使えるケース

被相続人の配偶者が自宅不動産を相続したときには、必ず特例が使えます。同居親族が自宅不動産を相続した場合には、申告期限まで所有と居住を継続していれば、特例の適用が可能です。

同居していなかった親族のうち、自分や配偶者名義の持家のない人（過去３年以内で判断）が被相続人の自宅不動産を相続した場合、被相続人に配偶者や同居親族がいなければ、特例を適用できます（申告期限までの所有が必要）。

被相続人名義の不動産に被相続人ではなく同一生計の親族が住んでいるケースで、住んでいる本人が不動産を相続した場合にも、特例の適用が可能です（申告期限までの所有と居住が必要）。

特例を適用できれば相続税は大幅減に

自宅不動産の相続で小規模宅地等の特例が使える場合には、330平方メートルまでの部分の評価額が80％減額になります。自宅の敷地が330平方メートル以下であれば、土地全体について、評価額は通常の２割ですむということです。

たとえば、土地の面積が300平方メートルで評価額が4,000万円の場合、特例により評価額を800万にまで減額できます。相続税の税額が０円となるケースもありますから、特例が使えるかどうかは大きな違いです。

特例で不動産の評価額を下げたいなら相続税の申告を

特例の適用には相続税申告が必須

小規模宅地等の特例の適用を受けるには、相続税の申告が必要です。特例を適用すれば税額が０円になるケースでも、申告を忘れると特例の適用自体受けられません。

相続税の申告期限は、相続開始から10か月以内です。期限の延長はできませんから、必ず期限までに申告書を提出しましょう。

遺産分割が終わらないと特例は適用できない

遺産分割が必要なケースで小規模宅地等の特例を使いたい場合、相続税申告時までに遺産分割を終わらせる必要があります。

遺産分割が終わらないと、不動産を相続する人が決まりません。特例の適用要件をみたすかどうかの判断もできないため、特例の適用は不可能となってしまいます。

申告期限後３年以内に遺産分割ができれば特例の適用は可能

申告期限までに遺産分割ができていない場合でも、申告時に「申告期限後３年以内の分割見込書」を提出しておけば、特例の適用が受けられる可能性があります。

分割見込書を提出していれば、申告期限から３年以内（相続開始から３年10か月以内）に遺産分割が完了した場合、更正の請求が可能です。更正の請求の際に、特例の適用を申請すれば、税金の還付も受けられます。