土地・不動産 2019.04.04

不動産の相続で発生する税金を非課税にする方法はある?

不動産を相続することになったら、「多額の税金が発生するのではないか?」と心配になることもあるでしょう。ここでは、不動産の相続の際に発生する相続税や登録免許税が、非課税になるケースについて説明します。生前の相続対策で税金を非課税にする方法も知っておきましょう。

記事ライター:ゆらこ行政書士

相続税はトータルの財産を基準に課税される

遺産の総額が基礎控除額以下なら相続税は非課税

相続の際にかかる税金と言えば、相続税です。相続税は、それぞれの財産ごとに課税されるわけではありません。遺産の総額が一定額を超える場合に、相続税がかかります。

相続税がかかるかどうかを判断する基準となるのが、基礎控除額です。遺産の総額が次の基礎控除額以下であれば、相続税は非課税になります。

基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数

不動産を相続しても相続税は非課税のことがある

不動産を相続しても、必ず相続税がかかるわけではありません。法定相続人が1人の場合でも、基礎控除額は3,600万円です。不動産の評価額が3,600万円以下で、他に相続財産がなければ、相続税はかかりません

生命保険金・死亡退職金には非課税枠がある

生命保険金や死亡退職金は、厳密に言えば遺産ではありませんが、「みなし相続財産」として相続税の課税対象です。生命保険金や死亡退職金には非課税枠があり、一定の金額までは相続税がかかりません。

生命保険および死亡退職金の非課税限度額は、それぞれにつき、次の金額です。

500万円×法定相続人の数

 

不動産の評価額を下げて非課税にできる場合がある

不動産の相続税評価額は時価よりも低い

相続税を計算するためには、不動産の評価額を出さなければなりません。相続税では、不動産の評価額を出すときには、路線価や固定資産評価額を基準とします。

路線価や固定資産評価額は、市場で不動産が売買されるときの価格(時価)よりも低いのが通常です。そのため、不動産の時価を基準に相続税がかかると思っていても、実際には非課税ということもあります。

自宅の土地は8割引にできる

相続した不動産が被相続人の自宅の敷地である場合には、「小規模宅地等の特例」により、評価額を大幅に減らせる可能性があります。

小規模宅地等の特例では、被相続人の自宅の敷地を配偶者が取得した場合、同居または同一生計の子が取得して住み続けた場合に、330平方メートルまでの部分が80%減額になります。

小規模宅地等の特例は、被相続人が事業用に使っていた建物の敷地や不動産貸付事業に使っていた宅地についても適用が可能です。特例によって減額が受けられる最大の面積や減額になる割合については、いくつかのパターンに分かれます。

小規模宅地等の特例を適用すれば、相続税が非課税になるケースはたくさんあるはずです。ただし、特例の適用を受けるには、相続税の申告をしなければなりません。相続税の申告を忘れると、不動産は原則どおり評価され、課税されてしまうことになります。

 

不動産の評価額を減らす相続対策で非課税に

不動産を所有していても、生前の対策で相続税を非課税にできることがあります。不動産を所有している場合には、賃貸アパートや賃貸マンションを建てるのが有効です。

所有している土地にアパートやマンションを建てて賃貸すると、不動産の評価額を下げることができるので、相続税を非課税にできることがあります。

まず、賃貸用の建物が建っている土地(貸家建付地)は、自分で使う土地(自用地)よりも評価額が2割程度減額になります。さらに、貸家の評価額は自用家屋の評価額の6~7割程度になるため、建物の評価額も下げることが可能です。

 

相続登記で登録免許税が非課税になることがある

不動産の名義変更では登録免許税がかかる

不動産の相続手続きでは、相続登記を行う必要があります。相続登記とは、被相続人から相続人へ不動産の名義を変更することです。

相続登記をする際には、登録免許税を支払わなければなりません。相続登記の登録免許税は、不動産の固定資産評価額の0.4%です。

二次相続が発生していれば一次相続は非課税

相続登記において、登録免許税が非課税になるケースがあります。登録免許税が非課税になるのは、最初の相続(一次相続)の相続登記をしないまま相続人が亡くなり、次の相続(二次相続)が発生しているケースです。

相続登記をする場合には、一次相続と二次相続のどちらも登記しなければなりません。不動産は1つでも、登録免許税は2回かかってしまうことになります。

2021年3月31日までの期間限定で、二次相続が発生している場合の一次相続については、登録免許税が非課税になる免税措置が設けられています。

なお、免税措置を受けるには、登記申請書に必要事項を記載しなければなりませんので、注意しておきましょう。

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