相続不動産の名義変更手続きに必要な費用と税金

相続不動産の名義変更をするためには、税金も含め、次のような費用がかかります。

名義変更手続きに必要な書類の取得費用

相続不動産の名義変更をするためには、次のように複数の公的な書類が必要になります。

・被相続人の出生時から死亡時までの戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本
・相続人全員の戸籍謄本
・相続人全員の印鑑証明書
・相続人全員の住民票の写し
・遺産分割協議書または遺言書がある場合は遺言書（公正証書遺言以外は検認が必要）

このように、揃える書類が多いため、１つあたり数百円程度ですがある程度の出費にはなるでしょう。なお、必要書類についてはケースによって変わってきますので、詳しくは法務局や司法書士に確認しましょう。

司法書士報酬

相続不動産の名義変更を、専門家である司法書士に依頼した場合にかかる費用です。名義変更登記は、相続人自身でも申請することができますが、必要書類が煩雑な上、他の相続人から不安といった指摘を受ける可能性もあるため、できるだけ司法書士に依頼したほうがよいでしょう。

また、名義変更手続きは弁護士でもできますので、遺産分割協議のサポートを弁護士に依頼している場合は、名義変更手続きについても合わせて弁護士に相談してみてください。

登録免許税という税金がかかる

相続不動産の名義変更登記をする際には、登録免許税という税金が課税されます。登録免許税とは、登記や許認可などをする際に課税される国税です。登録免許税の税率は、名義変更する際、どのような経緯で不動産を取得したのかによって異なります。

相続による名義変更について

相続によって不動産の名義変更をする際の税金の税率は、「1,000分の４（0.4％）」です。ただし、次のケースについては相続による名義変更だとしても税率が異なります。

相続人以外への遺贈

相続が発生した際に、遺言書が残されていると、相続人ではない人についても相続不動産などの財産を取得する可能性が出てきます。このように、遺言書によって財産を譲ることを「遺贈」と言います。

遺贈は相続人に対しても可能で、相続人が受けた遺贈については、税金の税率は先ほどと変わらず「1,000分の４（0.4％）」です。ところが、相続人以外の人に対して遺贈がされた場合については、税金の税率が「1,000分の20（2%）」と大きく上昇します。

相続人以外の人については、そもそも財産を取得できること自体が相続人よりもメリットが大きいと考えられるため、税金の税率についても相続人よりも高い税率で課税されるのです。

登録免許税という税金の計算方法

登録免許税については、固定資産課税台帳価格つまり、固定資産税評価額に対して、先ほどの税率をかけて税金を計算します。また、固定資産税評価額は1,000円未満を切り捨て、税金については100円未満の端数を切り捨てるため、注意が必要です。

例えば、固定資産税評価額が5,001,500円の場合であれば、1,000円以下を切り捨てて、5,001,000円に対して0.4%の税金の税率をかけます。

5,001,000円×0.4%=20,004円

100円未満は切り捨てとなるため、税金は20,000円となります。

また、登録免許税という税金は名義変更する際に、土地と建物それぞれに対して課税されます。そのため、土地付きの戸建て不動産などを相続した場合については、名義変更する際に、土地と建物それぞれに対して税金が課税されますので注意しましょう。

相続による不動産の名義変更にかかる税金の免税措置

平成30年の税制改正により、以下のようなケースにおいては相続不動産を名義変更する際の税金が免税となります。

個人が相続によって土地を取得した場合

相続によって土地を取得した場合で、その相続人が名義変更をする前に死亡してしまった場合、2018年４月１日から2021年３月31日までの間に名義変更手続きをすれば、登録免許税という税金は免除される措置が取られます。

つまり、名義変更をする前に亡くなってしまった相続人の名前に名義変更する場合の税金が免除されるということです。

税金の免除を受ける方法

相続不動産の名義変更における税金の免除を受けるためには、免除の根拠となる法令の条項について、登記申請の際に記載する必要があります。これについては、相続人が自ら行うことは簡単ではないので、できる限り司法書士に依頼して行ったほうがよいでしょう。

まとめ

今回ご紹介した以外にも、相続不動産の名義変更にかかる税金が免税される特例措置があります。税金がかかるからと名義変更を後回しにすると、二次相続が発生して、さらに面倒な状態になってしまうため、できる限り早めに名義変更することをおすすめします。