土地・不動産 2019.05.07

相続した不動産がマンションの場合、評価額はどうやって出す?

マンションを相続した場合、相続税がかかるのかが心配でしょう。将来の相続に備えて、マンションを購入した方がよいかと考えている人もいるかもしれません。不動産の中でも、マンションの評価額はわかりにくいと思います。マンションの相続税評価額を出す方法や、マンション購入による相続対策について知っておきましょう。

記事ライター:ゆらこ行政書士

不動産の相続税評価額は時価よりも低い

相続税がかかるかどうかは基礎控除額を超えるかどうかで決まる

家族や親族が亡くなって相続があったとき、遺産の金額によっては相続税がかかります。相続税がかかるのは、遺産が次の基礎控除の金額を超える場合です。

基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数

相続税評価額と売却価格は違う

相続税の計算をするとき、土地や建物、マンションなどの不動産は、どのようにして評価額を出すべきかは難しい内容です。不動産の相続税評価額は、売却する場合の価格ではありません。

不動産のうち、土地については、路線価方式や倍率方式といった方法で相続税評価額を計算します。建物については、相続税評価額は固定資産評価額と同じです。いずれにしろ、不動産の相続税評価額は、売却する場合の時価(取引価格)よりも低い金額になります。

 

マンションの相続税評価額の計算方法

マンションは土地に対する権利と建物が一体化したもの

相続した不動産がマンション(分譲マンション)の場合には、マンションを土地と建物に分けて評価額を出します。マンションというのは、建物に土地の利用権(主に所有権)が付いたものです。

マンションの敷地はマンションを持っている人で共有していますから、持分が設定されています。敷地の持分の評価額と建物の評価額を合計したものがマンションの評価額です。

マンションの敷地の相続税評価額を出す方法

土地については、路線価が設定されている地域(市街地)では路線価方式で、路線価が設定されていない地域では倍率方式で相続税評価額を出します。

路線価は、国税庁のホームページに掲載されている路線価図で確認できます。

(参考)国税庁|路線価図・評価倍率表
http://www.rosenka.nta.go.jp/

マンションの敷地の路線価がわかったら、持分をかけることで、土地の分の評価額を算出できます。

マンションの建物部分の相続税評価額を出す方法

建物の相続税評価額は、固定資産評価額と同じです。マンションの建物部分の固定資産評価額は、固定資産税の納税通知書に付いてくる課税明細で確認できます。

固定資産税の課税明細が手元にない場合には、役所で固定資産評価証明書を取得して、建物部分の評価額を確認しましょう。

 

マンションを購入すれば相続税を節税できる?

不動産を買うだけでも節税になる

相続対策に不動産購入を考える人は多いのではないでしょうか。マンションなどの不動産を購入することは、相続税の節税につながります。

前出のとおり、不動産の相続税評価額は時価よりも低くなっています。現金や預金を不動産に換えるだけで、相続税を節税することが可能です。

土地については小規模宅地等の特例が使える

不動産のうち、土地については、評価額がさらに下がることがあります。小規模宅地等の特例は、相続税を安くできる特例です。小規模宅地等の特例を使うと、土地の評価額を80%減額できます。自宅の敷地については、小規模宅地等の特例が使えます。

マンションの敷地であっても、小規模宅地等の特例を適用可能です。小規模宅地等の特例には、自宅の敷地の場合330平方メートルという上限があります。

マンションの場合には通常、土地の面積は330平方メートル以下です。不動産を購入する場合、マンションを購入すれば、小規模宅地等の特例を最大限活用でき、有効な節税対策になります。

タワーマンションならさらに節税に

相続税を抑えるために、不動産の中でもタワーマンションを購入すると良いと言われることがあります。タワーマンションというのは、高層階ほど取引価格が高額です。しかし、高層階も低層階でも、土地の相続税評価額は、土地の評価額に持分をかけて計算します。

タワーマンションは戸数が多いので、1戸あたりの土地の持分はわずかです。また、タワーマンションの場合、同じ広さなら高層階でも低層階でも相続税評価額は変わりません。つまり、タワーマンションを購入すれば、相続税を大きく減らせることになります。

ただし、タワーマンション購入による節税には、リスクがあることも知っておきましょう。タワーマンションの取得が、明らかに相続税を回避としたものと判断されると、時価に応じて課税される可能性があります。

タワーマンションで相続税を節税したいなら、長期間保有することを前提に、居住目的で購入するべきでしょう。

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