土地・不動産 2018.05.01

土地の等価交換とは?メリットも解説

財産のほとんどが土地である、という人もいます。

土地は利用範囲が限られた財産のため、活用度の低い財産と感じる場合もあるかもしれません。しかし、親や祖父母、あるいはその前の代から受け継いだ大切な土地だと、あっさり売却してしまうのも心苦しいでしょう。

そのような場合には、土地の「等価交換」を検討できます。この記事では、土地の等価交換と、等価交換によって生じるメリットについて、詳しくご紹介します。

記事ライター:棚田行政書士

土地の等価交換って何?

土地の等価交換とは、土地所有者が土地を、不動産業者が建物を提供することで、土地の一部と建物の一部を等価交換するという土地活用法です。

不動産業者は、所有者から提供された土地に賃貸物件やオフィスビルを建設し、建物のうち、土地の評価額に相当する部分を所有者の持分として割り当てます。

建物を建てるための費用は不動産業者が出資するため、土地の等価交換をする土地所有者が負う金銭的負担はほとんどありません。

 

土地を等価交換するメリット

土地の等価交換には、たくさんのメリットがあります。6つのメリットをご紹介しましょう。

資金面での負担がほとんどない

土地の等価交換をする土地所有者は、自分の土地を提供する代わりに、そこに建つ建物の一部を所有することになります。

自分ひとりで土地活用をする時のように、多額の借り入れをして建物を建てる必要はないので、等価交換では資金面の負担がほとんど発生しません。

土地に新しい建物を建てたいけれど借金を抱えることに不安がある場合や、土地に賃貸物件を建てたいものの自分たちの住む場所も欲しいなどの場合に、土地の等価交換はメリットの多いものになるでしょう。

建物が賃貸物件であるなら、自分の持分を貸すことで自己資金ゼロの家賃収入を得ることも可能です。

土地を有効活用できる

単純に土地そのものを利用して利益を得ようとする場合は、「売るか貸すか」のどちらかを選択することが多いでしょう。土地を手放したり、他人だけに使用させたりすることに抵抗を感じる場合も、等価交換には大きなメリットがあります。

所有する土地に建つ建物の一部は土地所有者が自己所有することになりますから、完全に手放すことにはなりません。土地の等価交換を選択した土地所有者の多くが、建物の一部に自分で住み、同時に家賃収入も得ています。

余計な手間が不要

建物を建てる時には、工事関係者との打ち合わせ、建設プランの選定、登記や各種申請など、煩わしい手続きにたくさんの時間をとられます。

土地を等価交換する場合は、建物に関する手続きはすべて不動産業者が代行してくれることがほとんどです。等価交換なら面倒な思いをすることなく、建物が完成するまで普段通りに生活できます。

税制面での優遇措置がある

土地を売却した際には所得税がかかってしまいますが、土地の等価交換をした場合は、一定の条件を満たすことで、所得税の軽減や課税の繰り延べなどの優遇措置を受けることができます。

建物が賃貸物件であれば、土地そのままの状態よりも評価額が抑えられるため、遺産相続にかかる相続税の軽減も期待できます。

建物に、土地所有者の希望を反映できる

建物は不動産業者が費用を出して建てるとは言え、建物のうち、等価交換の対象となる部分は、土地所有者の私有物になります。

間取りや仕様、設備などについて希望があれば、反映させてくれる不動産業者も少なくありません。

土地のままにしておくよりも、遺産分割が容易になる

土地の所有者の遺産相続が始まった際にも、土地の等価交換は効力を発揮します。土地がそのままの状態で遺産分割対象になると、相続人に均等に分けることが非常に困難な遺産となるため、相続人の間でいさかいが発生する可能性が高くなります。

土地の等価交換によって、遺産分割対象の土地が建物に姿を変えていれば、遺産分割は容易になります。

相続人の人数にもよりますが、もし相続人が3人いるなら、建物の持分を3部屋または6部屋の区分に分割しておくことで、相続人それぞれに均等に分けることが可能になります。

相続人の人数は変動する可能性もありますが、土地のままの状態ではなく等価交換をして建物を建てておくなら、比較的遺産分割がしやすい状態にしておくことができるでしょう。

 

まとめ

土地の等価交換には、たくさんのメリットがあります。土地の所有者にとっては、新築の住居を確保でき、そのうえ、家賃収入も得られる場合があります。

土地の等価交換には、パートナーに選ぶ不動産業者によって異なる条件の指定がありますので、よく確認したうえで進めるようにしましょう。

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